lunes, 28 de septiembre de 2009

Alianzas entre autónomos, una fórmula para superar la crisis

CONSUMER EROSKI
Autor: Por LOLA RAYA BAYONA Fecha de publicación: 21 de septiembre de 2009 Ventajas de una alianza

Alianzas entre autónomos, una fórmula para superar la crisis
Los grupos de profesionales unidos aumentan las posibilidades de trabajar para clientes a quienes no tendrían acceso por separado

La unión hace la fuerza. Éste es un dicho a la medida de uno de los sectores que más sufre la crisis actual: los trabajadores autónomos. Muchos de ellos se atreven a desarrollar su labor mediante una estrategia de alianzas para superar las dificultades de la actual situación económica. ¿En qué consiste esta técnica? Un fontanero, un albañil y un electricista, o un diseñador y un programador de páginas web que trabajen por separado se encontrarán con mayores dificultades para captar clientes que si llegan a acuerdos para realizar determinadas actividades de forma conjunta. Cuando se trabaja en equipo con profesionales que se complementan, los beneficios se reparten, pero el número de clientes y los gastos también. Al final todos ganan.

La alianza no tiene por qué suponer una pérdida de autonomía en la forma de actuar de cada profesional. Esta unión tiene dos características fundamentales. La primera es que cada uno continúa con su negocio y sus clientes de siempre. La segunda es que se obtienen una serie de ventajas:

Mayores contratos: en el momento de cerrar acuerdos con sus proveedores, las grandes empresas y los organismos públicos ponen una serie de condiciones a las que pocas veces puede hacer frente un autónomo en solitario. Sí, en cambio, puede ser competitiva una alianza entre varias personas que trabajen en un proyecto común. La iniciativa parte a menudo de un determinado profesional que busca a otros que le complementan en determinadas actividades que él no puede asumir porque no es especialista en ellas.
Colaboración en trabajos puntuales: algunos autónomos se encuentran con que los clientes solicitan servicios en los que no están especializados, aunque tengan cierta relación con su actividad. En estos casos es aconsejable establecer una alianza, para ese trabajo concreto, con otro profesional experto.

Intercambio de clientes: en el momento de realizar un trabajo, el autónomo puede detectar la posibilidad de que el contratante necesita los servicios de otros profesionales. Esta situación se puede aprovechar para facilitarle el contacto de sus "socios". Es una práctica muy habitual en el sector de las reformas. Es posible que alguien que contrate a un fontanero para renovar las tuberías del cuarto de baño necesite también a un carpintero para arreglar la puerta o a un albañil para hacer algún cambio en el alicatado.

Publicidad mancomunada: varios autónomos que realicen servicios complementarios pueden unirse para contratar diversas inserciones de publicidad en prensa, radio, Internet... Con esta fórmula compartida, la publicidad resulta más barata.

Abaratamiento de costes: un tipo de alianza (en este caso entre autónomos del mismo sector) es el de las denominadas centrales de compra. La fórmula es sencilla: consiste en unir las necesidades de suministros que tiene un determinado grupo para negociar con los proveedores y obtener un precio inferior al que se conseguiría con una compra aislada. Si 30 electricistas se unen para comprar de manera conjunta los materiales que necesitan para su trabajo, obtendrán por ellos un precio mucho más económico.

Alianzas entre autónomos, una fórmula para superar la crisis
Los grupos de profesionales unidos aumentan las posibilidades de trabajar para clientes a quienes no tendrían acceso por separado

Precauciones
Uno de los frenos tradicionales de los trabajadores en la puesta en marcha de este tipo de alianzas son los recelos frente a la posibilidad de perder independencia y autonomía en la toma decisiones. En el momento de negociar los acuerdos con el resto de autónomos conviene delimitar las funciones. Hay que dejar claro, por escrito, la labor que desempeñará cada uno, cuánto aportará al proyecto y cómo se repartirán los beneficios de la colaboración. Así se evitarán sorpresas y malos entendidos. También hay que pactar las responsabilidades que asumirá cada parte frente a posibles imprevistos y dejar claro cómo será la salida o el fin del acuerdo. Para ello, conviene negociar qué uso harán las partes de los resultados del proyecto común.

La alianza no supone una pérdida de autonomía en la forma de actuar de cada profesional
El contacto entre los autónomos que integran este tipo de pactos debe ser habitual, diario a ser posible. Así permanecerán claros los términos del acuerdo y cualquier contratiempo se solucionará sobre la marcha. Además del contacto diario, numerosos grupos de autónomos mantienen reuniones periódicas presenciales al menos una vez a la semana. Incluso hay expertos que señalan la conveniencia de generar una relación que vaya más allá del plano profesional: compartir momentos de ocio, cenas con la familia, etc. En estos acuerdos, es determinante mantener una buena sintonía personal, así como establecer un ejercicio periódico de reflexión en el que los socios analicen si se cumplen los objetivos y qué oportunidades futuras se presentan para mejorar el sistema de colaboración.

La elección de los socios
Uno de los aspectos más importantes consiste en la elección del resto de profesionales que conformarán la alianza. Algunos criterios que no deben pasarse por alto son los siguientes:

Afinidad profesional: conviene coincidir en la forma de entender el acuerdo de colaboración. Los modos de trabajar deben ser similares en cuanto a calidad de los trabajos o rapidez. Sólo así pueden lograrse unas sinergias estratégicas a largo plazo.
Complementariedad de las actividades: cada miembro de la alianza debe estar especializado en una actividad que sea complementaria a la del resto. Para la creación de páginas web, lo razonable sería que cada profesional tuviera una formación diferente: diseño, programación, comercio, etc.
Coordinación de trabajos: a diferencia de lo que ocurre en una empresa, donde hay una jerarquía, en una asociación de autónomos todos están en el mismo nivel. No hay jefes que manden ni empleados que obedezcan, por lo que se corre el riesgo de caer en una cierta desorganización que en algún momento pueda molestar al cliente. Conviene elegir, de forma estable o rotatoria, a una persona que desempeñe el papel de coordinador y que enfoque cada proyecto de una forma global. El elegido será quien tenga la relación más directa con el cliente.
Solución de conflictos
No hay que descartar que, a lo largo del tiempo, se originen desacuerdos en la gestión de la alianza. Los cambios que no están previstos pueden alterar el interés mutuo o la necesidad de colaborar.

Uno de los principales conflictos deriva de un error en las expectativas: el cumplimiento de los objetivos comunes no se alcanza, bien porque no se han conseguido los frutos esperados o por una insuficiente dedicación o capacidad de alguno de los integrantes. También pueden surgir desavenencias cuando se deja de creer en el trabajo en equipo. Muchas alianzas se forman con profesionales que no son competencia entre sí. El problema puede surgir cuando, con el tiempo, alguno decida ampliar sus mercados y se convierta en competidor de sus socios.

Conviene, antes de empezar a trabajar en equipo, establecer sistemas de arbitraje y resolución de los conflictos previsibles
El conflicto puede derivar de una mala sintonía personal entre los distintos integrantes del grupo. Antes de empezar a trabajar en equipo, habría que establecer sistemas de arbitraje y resolución de los conflictos previsibles que puedan surgir entre las partes. También deben contemplarse los mecanismos para una hipotética disolución de la cooperación. Desde el principio ha de quedar delimitada la propiedad y la forma de reparto del patrimonio común, así como la cartera de clientes que se genere durante el periodo que dure la colaboración.

No todas las opiniones son positivas.

El Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2009 prevé una larga recuperación del sector
Redacción fotocasa.es , 15/09/2009, 13:34 h


La empresa especializada en estudios del sector inmobiliario Acuña y Asociados ha presentado hoy el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2009. Este informe, de periodicidad anual, revela datos significativos sobre el panorama inmobiliario desde el punto de vista de la compañía, como que la actual situación de sobre-oferta que vive el mercado de la compraventa de viviendas podría tardar varios años en recuperarse.

“La comparación entre la oferta (1.629.509) y la demanda (218.428) ofrece un stock de viviendas nuevas vacías puestas a la venta de tal cuantía que para disolver dichos stocks con los niveles de demanda del año 2008 harían falta 7 años”, publica el estudio.

Asimismo, el Anuario revela que las perspectivas de la oferta de viviendas disminuirán lentamente en el trascurso del tiempo como consecuencia de la contracción de la edificación, de su elevado volumen y de la debilidad de la demanda. En este sentido, el informe destaca que “las instituciones financieras forzarán al máximo, directa o indirectamente a los promotores para conseguir la venta de viviendas nuevas ya construidas o en proceso de construcción”.

La demanda aumentará a finales de 2009

Respecto a las previsiones del comportamiento de la demanda, el informe sitúa la pérdida de confianza de los consumidores ante la crisis económica como principal motivo de la contracción de la demanda de viviendas durante el año 2008, y prevé un panorama más optimista a partir de finales de 2009.

Sin embargo, apunta que “los descensos del tipo de interés serán bastante tímidos” debido a dos razones: “los indicadores oficiales de referencia no tienen margen para bajar mucho más y los diferenciales que aplican las instituciones financieras sobre estos tipos de interés no podrán bajar, ya que la situación económica actual de los bancos y cajas requiere de unos márgenes de transformación grandes para no incurrir en pérdidas”.

La AHE ve cierta reactivación del mercado de la vivienda, aunque cree que es pronto para hablar de recuperación

La AHE ve cierta reactivación del mercado de la vivienda, aunque cree que es pronto para hablar de recuperación
Redacción fotocasa.es , 22/09/2009, 11:18 h


"Un análisis de la evolución del esfuerzo para el acceso a la vivienda" es el nombre del informe que ha presentado la Asociación Hipotecaria Española, según el cual “todavía es pronto para hablar de recuperación”, como comentó recientemente la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor. Sin embargo, el análisis de la AHE sí habla de cierta reactivación del mercado de la vivienda en España, cuya consolidación dependerá del ajuste de los precios, de la estabilidad económica y del nivel de ahorro previo de los consumidores.

Entre otros, la AHE cita las últimas estadísticas sobre el número y el importe de las nuevas operaciones de adquisición de vivienda, cuyo ritmo de caída en las tasas de crecimiento anual se ha frenado y en las que comienza a verse "suaves incrementos" entre trimestres.

Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de ventas de vivienda cayó un 20,3% en julio, hasta 37.039 operaciones, respecto al mismo mes de 2008, con lo que son ya tres meses consecutivos en los que se ha ido ralentizando la caída.

La AHE advierte de que, dado que no es previsible que los tipos de interés experimenten mayores descensos, la recuperación del mercado dependerá en gran medida de cuánto se prolongue el ajuste de precios y de la recuperación de la confianza de los agentes implicados.

Sobre éste último punto la Asociación Hipotecaria indica que dependerá de la recuperación del pulso económico y, en concreto, del empleo.

Corredor ve indicios de "estabilización" en el mercado inmobiliario

Corredor ve indicios de "estabilización" en el mercado inmobiliario
Redacción fotocasa.es , 16/09/2009, 11:38 h


La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha señalado hoy, "con la debida prudencia", que algunos indicadores dejan ver "una tendencia a la estabilización del mercado inmobiliario".


Durante la sesión de control al Gobierno en el Congreso de los Diputados, la titular de Vivienda ha puesto de manifiesto que las transacciones inmobiliarias se incrementaron un 8% en el segundo trimestre respecto a los tres primeros meses del año, según los datos de su Departamento.

En este sentido, Corredor ha destacado que la caída interanual de las compraventas de viviendas del 20,3% en el mes de julio, según los datos del INE, también deja ver una "suavización" del descenso de las transacciones. Estas cifras son "coherentes", a su juicio, con el repunte de los créditos para compra de vivienda concedidos, que se incrementó un 1,2% en el último trimestre.

Además, la ministra ha resaltado la caída del Euribor del 5,38% al 1,25% en un año, lo que ha revertido en un ahorro medio para las familias de 300 euros al mes, en coincidencia con la ralentización de la caída de los precios de la vivienda.

Por último, Corredor ha valorado la disminución del esfuerzo financiero que realizan las familias para la compra de una vivienda, que ha caído en nueve puntos porcentuales en doce meses --desde el 40,3% al cierre de junio de 2008 al 31% un año después--, hasta niveles propios del año 2006.

jueves, 17 de septiembre de 2009

Los hay ingenuos. Creen que Hacienda va a reembolsar algún impuesto.

Economía/Fiscal
Hacienda advierte de un nuevo intento de fraude por Internet sobre un ficticio reembolso de impuestos
MADRID, 9 Sep. (EUROPA PRESS) -

La Agencia Tributaria ha vuelto a detectar un envío de comunicaciones por correo electrónico en el que se hace referencia a un "ficticio" reembolso de impuestos, informó hoy el organismo en un comunicado.

El correo, que supuestamente está remitido por la dirección electrónica "información.fiscal@meh.es", está firmado por un simulado agente de la inexistente "Oficina de Crédito de Impuestos". Según la Agencia Tributaria, en el correo se indica que para poder disponer del dinero hay que acceder a una dirección web en la que se deben aportar datos de las tarjetas bancarias.

El organismo tributario asegura haber tomado las medidas necesarias para perseguir este intento de fraude y recuerda que la mejor medida es la prevención de los usuarios ante comunicaciones sospechosas que incluyan la petición de datos bancarios.

Así, reitera que la Agencia Tributaria nunca solicita información confidencial, ni números de cuenta, ni números de tarjeta de los contribuyentes, por correo electrónico.

Este nuevo intento de 'phising' se une al que la Agencia Tributaria detectó hace una semana con idéntico propósito y a través del mismo mecanismo: hacer creer a los contribuyentes que podían recibir un reembolso de impuestos facilitando información sobre sus cuentas bancarias.

El Supremo blinda a los restaurantes frente a las comunidades de vecinos

Portada > Jurídico

El Supremo blinda a los restaurantes frente a las comunidades de vecinos
Publicado el 07-09-2009 , por Jose Mª López Agúndez

El Tribunal Supremo ha dado un respaldo al sector de la hostelería al permitir que los restaurantes y bares que se encuentren en locales de comunidades de vecinos puedan tener accesos a la vía pública sin problemas, aunque no quiera el vecindario y éste trate de impedirlo con acuerdos mayoritarios.


Con esta doctrina, el Alto Tribunal eleva el valor del fondo de comercio de estos negocios al desaparecer esta traba, fuente de frecuentes disputas entre los restaurantes y sus respectivas comunidades de vecinos, ya que éstas no podrán esgrimir acuerdos en los que se impida el derecho de acceso a través de los elementos comunes de las urbanizaciones. Es bastante habitual que los restaurantes se encuentren situados en locales de negocio de las comunidades de vecinos y que tengan accesos de entrada comunes con el edificio, por ejemplo, a través del portal o del jardín de la comunidad de propietarios. Ésta no podrá ya limitar ni impedir este tipo de accesos, ya que perjudica la marcha del negocio de los restaurantes.

El Supremo ha estudiado el conflicto que surgió hace unos años entre un restaurante y su comunidad de propietarios, una urbanización situada en la Costa Blanca. Los vecinos habían aprobado un acuerdo mayoritario por el que se decidió, por mayoría en la Junta de Propietarios, cerrar las puertas de acceso a la urbanización desde la carretera con cancelas de tipo reja con apertura automática.

El local ya disfrutaba de varios accesos directos al interior, tanto desde la playa como desde la calle, pero la urbanización cerró con una verja automática otros dos, uno peatonal y otro para vehículos. El restaurante, ubicado dentro de la urbanización, impugnó en los tribunales esta decisión. El dueño del establecimiento entendía que tal acuerdo era nulo y así lo reclamó a los tribunales.

En un primer momento, el juzgado de primera instancia aceptó los argumentos del restaurador porque “se había impuesto el criterio de la mayoría en perjuicio del propietario [del local], al no haber tomado en consideración el horario de apertura, ni el uso habitual de accesos por los clientes, el cual no se limita a los que se encuentren en la arena de la playa”.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de Alicante dio la razón a la comunidad de vecinos porque “la pretensión de tener total libertad de acceso, incluso con vehículos, al restaurante, pretende subordinar los intereses de los vecinos a los del dueño del negocio”.

El Tribunal Supremo se ha inclinado de forma definitiva en favor del restaurante. Y lo ha hecho actualizando su doctrina jurisprudencial sobre este tipo de disputas.

La sentencia rechaza el argumento de la Audiencia, en el sentido de que los vecinos podrían vetar las entradas desde la calle porque “cada vez está más extendido el cierre de muchos establecimientos cuando desde el interior se facilita el acceso, con el objeto de controlarlo, y cuando lo que se enclava en el interior es, además del bar, las piscinas, se evidencia que la actuación de la comunidad ha de ser respaldada por el peligro que puede implicar”.

Ante este planteamiento, el Supremo sugiere la instalación de “un servicio de vigilancia”, que ya contrató la urbanización “con resultado eficaz”.
Aparte de este argumento anecdótico, lo realmente importante es que la sentencia, redactada por el magistrado Román García Varela, establece que el derecho del dueño del restaurante a que no le cierren accesos desde la calle prevalece en cualquier caso, aunque los vecinos lo acuerden en la Junta por mayoría: “No cabe dentro de la Ley de Propiedad Horizontal un acuerdo que perjudique a un propietario, sin que por ello tenga la obligación jurídica de soportarlo”.

La sentencia también censura que “el acuerdo [de cierre] fue alcanzado sin que previamente se contrastara con los intereses del propietario del restaurante para llegar a un entendimiento de los accesos que deben quedar abiertos”.

La sentencia anula, por tanto, el acuerdo y establece que “para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos”.

Las peleas legales en el patio de vecinos Las batallas jurídicas que se producen en el seno de las comunidades de propietarios son muy numerosas y, por ello, reciben mucha atención por la jurisprudencia. Reclamación de daños, impugnación de cuotas, reparaciones, derechos de servidumbre, etc., son sólo algunos ejemplos de las pugnas en las que se ven envueltos los propios vecinos incluso entre sí. La cuestión de los accesos de los locales comerciales que se encuentran en los edificios de propiedad horizontal son otra de las reclamaciones habituales. Esta sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo representa una aportación fundamental a la jurisprudencia porque soluciona de forma clara una disputa frecuente.

miércoles, 9 de septiembre de 2009

NOTICIAS DE EL IDEALISTA

¿Habéis observado el cambio de tono de las noticias del boletín de Idealista?
Empiezan a recoger noticias positivas, tanto del extranjero como de españa, su gran jefe se compra casa. Amigos si no me equivoco el cambio de tendencia ya se está produciendo, ya veremos si el sistema financiero es capaz de aguantar este cambio. Para mi, aquí está la gran incertidumbre.

YA LO SABIA YO, EL SE ACABA DE ENTERAR AHORA.

El Confidencial
09/09/2009


Zapatero supedita la recuperación económica al sector del ladrillo

El presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, advirtió hoy de que tardaremos en digerir las consecuencias de esta crisis económica, que sólo se superará, advirtió, cuando la recuperación se asiente y se vuelva a crear empleo de forma estable. "La recuperación no será vigorosa si no logramos reactivar el sector inmobiliario", afirmó en su pimera intervención, que llenó con datos sobre los planes y logros del Ejecutivo.

¡A RIO REVUELTO!

SUVIVIENDA.ES SELECCIONA LOS MEJORES CONSEJOS DE LOS EXPERTOS DEL SECTOR
Siete técnicas (y dos trucos sucios) para pagar lo mínimo por su casa
Comprar y regatear bien puede ahorrar el salario de hasta 5 años de un mileurista
Enseñar el efectivo y cerrar la negociación con rapidez, claves para rebajar el precio
El vendedor puede tener que enfrentarse a 'jugarretas' de última hora hasta el notario

El comprador tiene la sartén por el mango en la negociación. elmundo.es
Actualizado lunes 07/09/2009 10:33 (CET)
LAURA CASO
MADRID.-
Si en dos semanas no logra rebajar el precio de la casa que quiere comprar, rompa la negociación. Si tiene la suerte de contar con una buena suma en efectivo, no dude en enseñarla: un vendedor 'hambriento' de liquidez puede descontarle hasta 20.000 euros con sólo ver dinero contante y sonante. Dedicar tiempo a estudiar la zona -y sagacidad en investigar al propietario- y seguir la estrategia correcta se premian con rebajas de entre un 20% y un 30%. Es decir, negociar bien equivale a restar entre 40.000 y 60.000 euros a los 200.000 que de media, que se paga hoy por un piso de 100 metros en España. O, lo que es lo mismo, evita dedicar a la vivienda el sueldo de hasta 5 años de trabajo y de sueldo 'mileurista'.

Suvivienda.es ha destilado la sabiduría de diferentes expertos inmobiliarios en siete consejos para abaratar al máximo la compra de casa. Y de propina, dos tácticas no aptas para caballeros: la clase de trucos que nunca se explicarían en una clase de negociación.

1. La regla de oro. "Lo principal es encontrar a un vendedor que tenga necesidad de vender", prioriza Eduardo Molet, portavoz de la Red de Expertos Inmobiliarios (REI). La tarea no es tan obvia como parece. A pesar de la que está cayendo, detrás de los carteles de 'Se Vende' no siempre se esconde un vendedor ansioso. Realmente, urgencia por vender tienen "las familias que reciben pisos en herencia, los divorciados y separados. Esos son los que ofrecen los precios más competitivos", explica Gerardo Álvarez, director comercial de una de las oficinas de Look&Find.

"El periodo de maduración en una compraventa ha de ser de 15 días como máximo"

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2. Elemental, querido comprador. Pero, ¿cómo llegar hasta ese propietario ávido de escuchar ofertas? Si el objetivo está manos de un particular, "se puede acudir al Registro de la Propiedad, para ver si la casa que nos interesa es fruto de una herencia o si el propietario está hipotecado en otro inmueble...", comenta Domingo González, editor de la bitácora económica elblogsalmon.com. En el caso de que el comprador se enfrente a un promotor, debe averiguar cuánto paga éste por la hipoteca de ese piso, para hacerse una idea de hasta qué precio puede bajar: "esto se puede averiguar cuando acudimos al banco para subrogarnos a su préstamo", comenta González, o, él mismo "si se ve en una situación apurada, puede ofrecerle al comprador la casa por lo que le queda de hipoteca, aún sin ganar nada", afirma el promotor Daniel Ruiz. En su caso sólo "ha puesto a hipoteca" los últimos pisos que quedaban por vender de alguna promoción. Un dato que los interesados en adquirir vivienda deben tener muy en cuenta.

3. La tranquilidad de 'morder la moneda'. "Si el comprador acude a ver un piso de 150.000 euros con 40.000 en efectivo, bien a la vista del propietario, éste puede rebajarle 20.000 inmediatamente". Una táctica psicológica -'más vale pájaro en mano, que ciento volando'- que funciona mejor cuanta mayor sea la urgencia del vendedor para conseguir efectivo. "Para algunos, no es lo mismo el 70% del precio inicial en 15 días que sólo la posibilidad de obtener el 100% en seis meses, comenta Valentín Fernández, director de promociones de Foroconsultores.

"Nosotros se lo planteamos así a los promotores: si otro vende 100, tú vas a dejar de vender 100. Si no nos lo rebajas tú, lo va a hacer otro"

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4. Compradores, una especie que escasea. Para negociar con éxito es preciso entender que los buenos compradores -solvente y apetecible para un banco- son cada vez más 'rara avis'. "En la actualidad, existe una bolsa de compradores reales que no va a crecer; todos nos queremos comprar un piso pero pocos cumplen los requisitos crediticios que exigen los bancos", comenta Plácido Iglesias, responsables de Santirso, empresa dedicada a las compras en grupo. "Nosotros se lo planteamos así a los promotores: si otro vende 100, tú vas a dejar de vender 100. Si no nos lo rebajas tú, lo va a hacer otro". El comprador solvente representa hoy a la 'nobleza', a la clase privilegiada del mercado inmobiliario.

5. Indoloro como quitar una tirita. "El periodo de maduración en una compraventa ha de ser de 15 días como máximo"; ¿Por qué? "Una negociación rápida es positiva tanto para el vendedor como para el comprador", asegura Molet, de la REI. "Cuanto más tiempo tenga el propietario colgado el cartel de 'Se vende', más vulnerable se tornará su posición", comenta Germán Navarro, presidente de la oficina de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Granada, y "si no baja los precios ahora, tendrá que hacerlo dentro de seis meses y en un porcentaje mayor", remata Molet. El comprador, además, tiene que tener en cuenta 'el cansancio mental' del vendedor, que se mostrará más receptivo si percibe que cerrará el trato de manera rápida e 'indolora'.

Conozco a personas que llevan un año viendo pisos y se han convertido en verdaderos expertos del sector"

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6. El tiempo como aliado. Una vez que ha comenzado la negociación, es mejor clausurarla cuanto antes, pero hasta llegar a ese punto, el tiempo juega a favor del comprador. Clase de Economía, lección número 1: Coste y valor -lo que alguien está dispuesto a pagar por un bien- son términos diferentes. Actualmente existe una percepción de que el valor de los bienes inmuebles va a depreciarse, especialmente el segmento de la vivienda usada, durante los próximos trimestres. "Conozco casos de personas que se han pasado un año viendo pisos, y se han convertido en verdaderos expertos del sector", comenta Gerardo Álvarez de Look&Find. "Ahora el comprador puede visitar 15 ó 20 casas antes de decidirse, porque sabe que cuando haya llegado a la última, la primera continuará disponible".

7. Los pasos de danza. ¿De qué manera nos acercamos al vendedor? En la primera llamada no es conveniente mostrarse excesivamente interesado al concertar la cita, el vendedor podría creer que tiene peso en la negociación", explica Fernández, de Foroconsultores. Durante la primera visita no se debe lanzar ninguna oferta, por mucho que nos convenza la casa. Y, por supuesto, "nada de comentarios del corte: 'qué bien quedaría la cama ahí o el aparador allá'", sentencia Álvarez. En la segunda, tras mencionar todos los fallos que se le ocurran al comprador y a sus acompañantes-, hay que proponer un precio "hasta un 60% inferior al de partida", propone Molet, o "el más bajo que hayamos visto por la zona", apunta Germán Navarro, portavoz de los API.

En ese momento comenzará el tira y afloja. Ante la previsible negativa del vendedor, aumentaremos un 5% y a esperar. La rebaja-objetivo: entre el 20% y el 30% del precio original, en la mayoría de los casos, estará al alcance. Eso sí, "nunca se deben hacer más de dos visitas", aconseja Álvarez, de Look&Find.

Y, por fin, los trucos de dudosa elegancia sólo aptos para el comprador menos escrupuloso:

La última 'rebajilla', en el notario.
Eduardo Molet, de la Red de Expertos Inmobiliarios, lanza un aviso a navegantes: "Varios notarios nos han comentado que algunos compradores obtienen descuentos de última hora en sus oficinas". Lo habitual es ofrecer una cantidad mínima al vendedor a modo de señal con la promesa de firmar las escrituras en un breve plazo de tiempo. convencido de la venta, el propietario vacía el piso, se compromete en otros pagos y, en el momento de sellar la venta ante el notario, el comprador se presentará media hora tarde, con un fingido disgusto: "Fíjate lo que nos han hecho los del banco: ayer nos dicen que la hipoteca nos la dan por 10.000 euros menos de lo que habíamos pactado. Así que o te conformas con ese dinero, o no te puedo comprar el piso". Según Molet "el 99% de los propietarios 'tragan'".

El comprador y su pandilla.
Todo vale con tal de minar la moral del propietario. El interesado acude a ver la vivienda en cuestión y lanza una oferta bastante baja pero dentro de lo razonable, la cual el vendedor rechaza: "es rebajar demasiado". Durante las siguientes semanas, comenzará a recibir varias llamadas de personas que le proponen precios aún más bajos, candidatos desconocidos para él, pero amigos, vecinos o familiares del primer comprador, que ha orquestado una táctica para convertir su oferta inicial en atractiva. Al cabo de un tiempo, éste volverá a llamar al comprador para hacerle una oferta superior a la inicial, la cual, comparada a las recibidas en el intervalo de estas dos llamadas, le parecerá un regalo del cielo. Para Valentín Fernández, de Foroconsultores, esta estrategia es "muy poco eficiente. No existen, o al menos yo no los conozco, vendedores tan crédulos".

La vida en Comunidad

Consultas:


PREGUNTA:

Acabo de entrar de alquiler y me obligan a ser presidente, ¿pueden hacerlo?

RESPUESTA:

· Solo puede ser presidente el propietario de la vivienda. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal Artículo 13 2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

PREGUNTA:

¿El dueño del piso puede enseñar la casa estando aún yo viviendo?
He avisado con un mes de antelación que dejo el piso (lo alquilé sin muebles) y me gustaría saber si estoy obligada a dejar que el dueño enseñe la casa a posibles interesados con mis pertenencias dentro. A parte de lo molesto que sería estar pendiente del día y hora de dichas visitas. Gracias.

RESPUESTA:

· El propietario no puede entrar en el piso sin tu consentimento hasta que te vayas y le entregues las llaves. Si lo hace dile (en buen tono) que si falta algo le tendrás que denunciar por robo y allanamiento de morada. Por otro lado creo que lo conveniente en estos casos es evitar que te puedan robar tus cosas, estropear elementos del piso para no devolverte la fianza, etc. No puede entrar sin tu permiso y basta.

viernes, 4 de septiembre de 2009

¿Llega el cambio de tendencia?

La inversión inmobiliaria en Europa se empieza a recuperar tras un año y medio consecutivo de caídas
Redacción fotocasa.es , 01/09/2009, 13:15 h


Tras seis trimestres consecutivos de descensos, el volumen de inversión inmobiliaria en Europa se ha incrementado ligeramente durante el segundo trimestre de este año, hasta alcanzar los 5.200 millones de euros, según el estudio elaborado por BNP Paribas Real Estate (www.realestate.bnpparibas.com), la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas. El inicio de 2009 había resultado especialmente duro para este mercado, con un volumen registrado de sólo 4.000 millones de euros durante el primer trimestre de 2009.

Se han observado, no obstante, notables diferencias en los 25 mercados que analiza el estudio. En 13 ciudades el volumen de inversión se ha incrementado respecto al primer trimestre entre un 3% y un 473%, en tanto que 11 mercados registraron caídas de entre un 14% y un 100%.

Madrid ha sido una de las ciudades europeas donde la inversión inmobiliaria se ha recuperado durante el segundo trimestre de 2009, aumentando un 110% respecto al primer trimestre del año y un 9% en comparación con el mismo periodo del ejercicio anterior. En su conjunto, el mercado de inversión madrileño se mantiene estable y las principales operaciones han tenido lugar en el segmento de ‘retail’.

Por su parte, el volumen de inversión en Barcelona ha seguido retrocediendo durante el segundo trimestre de 2009: un 47% respecto al primer trimestre de 2009 y un 70% en comparación con el segundo trimestre de 2008. Los inversores, especialmente los privados, han dado prioridad a la localización de los activos y la calidad de los inquilinos por encima de la rentabilidad.

Aumenta la inversión en París y Londres

En París, uno de los mercados europeos con correcciones de precios más acentuadas, el volumen de inversión se ha incrementado un 31% durante el segundo trimestre de 2009, una cifra que representa, no obstante, un 53% menos que la registrada en el segundo trimestre de 2008. En este periodo, se han cerrado importantes transacciones, lo que significa la vuelta al acuerdo entre compradores y vendedores y mejores condiciones para conseguir financiación.

Asimismo, en Reino Unido se ha registrado un incremento del volumen de inversión en Londres y Thames Valley, en tanto que en Manchester ha descendido. En Londres, la inversión ha crecido un 49% respecto al trimestre anterior, aunque supone aún un 46% menos que en el mismo periodo de 2008. El volumen de transacciones en Thames Valley creció un 3% durante el segundo trimestre respecto al primero, pero fue un 83% inferior que en el segundo trimestre de 2008. Durante este trimestre se ha podido ver el regreso de inversores institucionales en todos los mercados del Reino Unido, y de operaciones de gran envergadura e inversores extranjeros en el centro de Londres.

El volumen de inversión en las seis ciudades alemanas ascendió a 892 millones de euros, un 31% más respecto al primer trimestre de 2009 y un 63% menos en comparación con el segundo trimestre de 2008. Berlín, que ha corregido sus precios, ha registrado uno de los mayores incrementos en comparación con el primer trimestre de 2009 (+165%) y uno de los menores retrocesos respecto al segundo trimestre de 2008 (-12%).

En Düsseldorf la inversión se incrementa un 473%

Los volúmenes de inversión en Düsseldorf y Frankfurt se han incrementado también respecto al trimestre anterior (un 473% y un 58%, respectivamente), aunque están sensiblemente por debajo del segundo trimestre de 2008 (-62% en ambos casos). Colonia, Hamburgo y Munich completaron un trimestre peor que los anteriores, con caídas que van del 33% al 62%. Los inversores extranjeros siguen estando ausentes en el mercado alemán.

Bruselas, duplicó su volumen de inversión, alcanzando los 30 millones de euros aunque su recuperación es muy lenta: está un 91% por debajo del volumen registrado en el segundo trimestre de 2008. Las operaciones de inversión en Milán se mantuvieron respecto al segundo trimestre de 2008 (-1%) y el volumen de inversión en Roma se triplicó comparado con el primer trimestre de 2009.

miércoles, 2 de septiembre de 2009

Esto si que es un síntoma. ¿Es el momento de comprar casas?

El CEO de Idealista se decide a comprar casa
Idealista, CEO, hipoteca, casa

@E.C - 02/09/2009 06:00h

Jesús Encinar, CEO del mayor portal inmobiliario del país, Idealista.com, debe pensar que la caída del precio de la vivienda ha tocado suelo, aunque en su post diga lo contrario, porque ayer decidió que, después de 20 años viviendo en régimen de alquiler, había llegado el momento de comprar una vivienda. Y así lo anunció en una red social en la que tiene perfil. El precio de la vivienda "no ha tocado suelo, quedan años de caídas lentas, pero me he cansado de esperar y con casi 40 tacos ya toca. (...) No sé si será el peor o el mejor momento, pero ya es hora", escribió ayer Encinar en su cuenta de Twitter.

Aviso para navegantes. Si uno de los termómetros inmobiliarios considera que es hora de hipotecarse, puede que estemos ante la confirmación de lo que ya avanzaban los datos del Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) el pasado mes de julio. Los precios bajaron entonces un 9,2%, un punto menos de lo que habían caído el mes anterior. El descenso, que se situaba en los niveles habituales desde principios de año, se sumaba así a los que se vienen sucediendo desde diciembre de 2007, cuando estalló la burbuja inmobiliaria. Desde aquel mes hasta hoy la caída acumulada del precio de la vivienda supera el 13%.

Hoy miércoles, ante el eco alcanzado por la noticia publicada en Cotizalia, el joven emprendedor abulense (1970), único empresario español elegido Young Global Leader por el World Economic Forum después de haber fundado idealista.com en el año 2000, ha explicado en su blog personal las razones por las que ha decidido iniciar la búsqueda de una casa propia. Entre los motivos que la han empujado a tomar esta decisión prevalecen, según argumenta, pesan más los factores vitales que los financieros. En su opinión, los precios no han tocado todavía fondo.

A pesar de la bajada de precio, los españoles seguimos recelosos a hipotecarnos. Prueba de ello son los datos del primer trimestre del año que muestran que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas disminuyó el 31,4% respecto al mismo periodo del año anterior, hasta contabilizar 326.960 préstamos. A pesar de ello, en los datos que publicó el Instituto Nacional de Estadística (INE) el pasado 26 de agosto se confirmaba un repunte de esta actividad, ya que en el mes de junio aumentaron un 7,2% las hipotecas concedidas respecto al mes anterior, hasta 61.775, una cifra que no obstante supone una caída del 10,8% frente a junio de 2008.

En relación con el porcentaje de ingresos que las familias dedican a comprar una vivienda, el Banco de España calcula que, durante el segundo trimestre del año, las familias españolas dedicaron el 31% de sus ingresos brutos anuales a comprarse una casa, más de nueve puntos menos que en el mismo periodo de 2008, cuando dedicaron el 40,3%. Y, de acuerdo a estos datos, las familias que compraron una vivienda entre abril y junio de este año tendrán que dedicar los ingresos brutos de 6,8 años para pagar una vivienda tipo de 93,75 metros cuadrados.

¿Quién paga los daños ocasionados al ascensor por un inquilino?

Fuente: http://www.enalquiler.com/


¿Quién paga los daños ocasionados al ascensor por un inquilino?
Un inquilino le dio una patada a las puertas del ascensor y bloqueó las puertas, por este motivo el servicio técnico del ascensor nos pasó un recibo extra de 70 euro, quisiera saber ¿a quién se lo tenemos que reclamar si al inquilino o al casero?

Respuesta:

• Hacen bien los arrendadores en rechazar la responsabilidad por los daños ocasionados por los arrendatarios, pues no faltan argumentos jurídicos a su favor. De hecho hay un gran número de sentencias que sostienen la falta de responsabilidad extracontractual de los artículos 1902 y 1903 del CC por la inexistencia de relación de dependencia entre propietario y arrendatario.

Pero, sin perjuicio del profundo debate existente acerca de esas normas y la incertidumbre que aportan sus múltiples interpretaciones, la responsabilidad del arrendador hay que medirla no solo desde la perspectiva de las obligaciones que nacen de la culpa o negligencia, sino de las que nacen de la ley (arts. 1089 y 1090 del CC).

He de admitir que tampoco en la Ley de propiedad horizontal encontramos paz, pues esa ley sufrió en 1999 una importante modificación que la reestructuró en buena parte, y que suprimió una frase de la anterior redacción del artículo 9, dando alas a los que defienden la falta de responsabilidad del propietario por los daños causados por el inquilino. Decía literalmente el artículo 9.6 de la LPH en vigor hasta 1999 que era obligación del propietario "observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan", norma que desde esa fecha se encuentra en el apartado g) del mismo artículo 9 con la siguiente redacción: "observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados".

Como se ve, a las infracciones se le han añadido los daños pero se ha suprimido "por el que ocupe el piso". Ahí toman argumento los que sostienen la falta de responsabilidad del arrendador. La nueva redacción quizá debería haber dicho "... infracciones cometidas y de los daños causados por el que ocupe su piso o local" (todas las referencias a piso se transformaron en piso o local) Pero ¿era indispensable o podía ser evitada tanta expresión? Nuevamente los caseros están de enhorabuena porque el artículo 1090 del CC dice que las obligaciones que nacen de la ley no se presumen y que solo son exigibles las expresamente determinadas.

Finalmente también parecen jugar en favor de los caseros los artículos 21.1 de la Lau y 1563 del CC, que establecen la responsabilidad del arrendatario cuando el daño se ha causado por su culpa. Pero no se discute la responsabilidad del arrendatario, sino la del propietario ante la comunidad de propietarios, que se mantiene como obligación nacida de la Ley de propiedad horizontal, cuyo artículo 3, tras reconocer que cada propietario puede libremente disponer de su derecho y transmitir su disfrute, por ejemplo mediante arrendamiento, deja claro que no puede separar entre la propiedad exclusiva de su piso y la copropiedad de lo común, y añade que la transmisión del disfrute no afecta a sus obligaciones derivadas de este régimen de propiedad, estableciendo una responsabilidad que abarca todas las obligaciones del propietario, sin necesidad de ir repitiéndolas a lo largo de la ley, por lo que la supresión de una repetición no suprime la responsabilidad. También dice en el art. 7.2 que el propietario y el ocupante del piso o local no pueden desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que resulten dañosas para la finca, añadiendo que la comunidad habrá de dirigir la demanda contra el propietario y contra el ocupante de la vivienda o local. Por su parte el art. 9.1 incluye entre las obligaciones de cada propietario (ya hemos visto en el artículo 3 que el arrendamiento no modifica estas obligaciones) la de "respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos", y la de "observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados".

Como única conclusión puedo decir que ante daños causados en la propiedad común por el arrendatario tan mal haría el perjudicado que no reclamase al propietario como el propietario que no intentase excluir su responsabilidad, entendiendo que la prueba de los hechos y la causalidad en la producción del daño será determinante y, por último, recordar que las obligaciones civiles que nacen de delito o falta no se generan sin ser condenado penalmente o estar en alguna de las excepcionales circunstancias que establecen los artículos 116 y siguientes del Código penal.

Cómo pedir a tu casero que te baje el alquiler

Cómo pedir a tu casero que te baje el alquiler
Fuente: http://blog.enalquiler.com/2009/actualidad/

¿Tú también quieres pedirle a tu casero que te baje el alquiler? Muchos inquilinos lo están haciendo ante el descenso generalizado de los precios del alquiler. Alquilar un piso ahora puede llegar a ser hasta 100 euros más barato que hace un año, según datos de Enalquiler. Legalmente, la renta se revisa anualmente y, durante los primeros cinco años de alquiler, se sube o se baja de acuerdo a las oscilaciones del IPC. O sea que, si no te toca ahora hacer la revisión, tu casero no está obligado a sentarse contigo a negociar, pero si eres un buen inquilino, seguro que puedes llegar a un acuerdo con él para que lo que pagas se adapte a lo que marca el mercado. Si estás decidido a pedir la rebaja, estas ideas te podrán servir para negociar con tu casero:

1.- Mira lo que se está pidiendo por pisos similares en tu zona
Puedes usar nuestro comparador de precios para orientarte.

2.- Calcula el precio medio del alquiler en tu zona
Nuestros informes sobre la evolución del precio medio del alquiler te servirán.

3.- Utiliza la calculadora del INE para ver cómo sería tu renta si te tocase actualizarla ahora.

El IPC del mes de julio registró una variación interanual del -1,4%, por lo que los inquilinos a los que les toque revisar su renta ahora, tienen el argumento legal para pedir una bajada en su alquiler.

4.- Haz un listado con todas tus cualidades como inquilino para que tu casero valore lo que perdería si decidieses dejar el piso en alquiler.

5.- Haz un listado con todos los pisos disponibles para alquilar que hay en tu zona para indicarle al casero que podrías marcharte a ellos.

Con todos estos argumentos, pide una cita con tu casero y siéntate a negociar, pero ante todo, no exijas, pide amablemente que estudie tu situación y dale todos tus argumentos para que vea que estás informado. Recuerda que el casero sólo está obligado a revisar tu renta cuando se cumple cada anualidad del contrato y, durante los primeros cinco años, sólo te puede subir lo que marca el IPC a pesarr de que durante muchos años los precios de los alquileres subían mucho más que el IPC. Estos últimos meses han sido los primeros en mucho tiempo en los que el IPC ha registrado variaciones negativas, con la consecuente obligación de los caseros a bajar el alquiler en los contratos que tenían que ser revisados.

También debes recordar que puedes negociar con el casero pero que si quieres dejar el piso en alquiler antes de la fecha de fin del contrato o de cualquiera de sus prórrogas durante los primeros cinco años de alquiler, el casero puede pedirte que le pagues las rentas pendientes o hasta que encuentre nuevo inquilino. Así lo establece de forma mayoritaria la jurisprudencia para contratos de alquiler de una duración no superior a cinco años. Para contratos de duración superior a cinco años la LAU de 1994 establece en su artículo 11: “En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”