los 20 errores más frecuentes al comprar casa

fallos que conviene evitar

el mercado inmobiliario ha dado un vuelco en los últimos años y se ha demostrado que los riesgos que antes se pasaban por alto pueden llegar a costar caro y conviene evitarlos por prudencia

cotizalia.com ha elaborado una lista de 20 errores comunes al comprar una casa con ayuda de fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación y Miguel Hernández, experto inmobiliario y profesor del IE Business School

los errores mencionados son:

1) no hacer números ya que muchos no tienen cultura financiera ni se asesoran sobre toda la operación de compra

2) olvidar que al precio de la casa hay que sumarle aproximadamente un 10% entre iva ó itp y papeleos

3) desconocer el funcionamiento de la hipoteca, así como sus gastos e impuestos

4) obviar los gastos adicionales recurrentes, ya que los desembolsos no se acaban en el momento de la firma sino que después hay luz, agua, comunidad, seguros, mantenimiento, ibi...

5) dedicar todo el dinero a la casa y no contar que hay que amueblarla y nos tiene que sobrar siempre un dinero para imprevistos como pueden ser un problema de salud o simplemente la reparación de un coche

6) no solicitar una tasación previa del inmueble o propiedad para constatar no sólo su valor, sino que toda la propiedad está en orden

7) ignorar que el euribor está ultra bajo y que lo lógico es que suba. mucha gente no sabe cuánto tendrá que pagar si el euribor se coloca en el 3, 4 o 5%

8) abrir hipotecas a plazos muy largos, más allá de 25 años que suelen ser un buen negocio para el banco y uno malo para el propietario

9) Endeudarse por encima del 30% de los ingresos no sólo es una recomendación del banco de españa (bde), sino que es un criterio de prudencia por si los ingresos familiares diminuyen

10) Pedir un aval a padres, familiares o amigos con lo que corres el riesgo de que en caso de impago no sólo haya un problema, sino dos

11) no buscar estadísticas para ver si una vivienda está cara o barata comparándola con datos de portales inmobiliarios, ministerio de vivienda...

12) pensar que la vivienda siempre sube y planificar las finanzas personales alrededor de ese mantra

13) ignorar a las agencias inmobiliarias, que hoy en día son una buena herramienta para conseguir precios económicos

14) No negociar el precio o no hacerlo hasta el máximo por miedo a que el vendedor se enfade

15) Dejarse llevar por los sentimientos y comprar una casa con el corazón y no con la cabeza

16) Empeñarse en comprar una VPO sin que vaya a ser para muchos años y que luego sea un inconveniente para cambiar de casa

17) Dejarse influir por alguna presión, como una subida del iva, el fin de una cuenta vivienda o de la desgravación, que pueden hacerte tomar una decisión precipitada al comprar

18) Pensar que los precios han tocado suelo y que, por tanto, es el mejor momento para comprar, ya que no todo el mundo piensa lo mismo de todas las zonas

19) No valorar si merece la pena vivir de alquiler porque la cultura española es de comprar

20) no tener una visión a largo plazo y comprar una casa sin estimar que dentro de unos años podemos necesitar otra vivienda por cambio de trabajo o del número de personas de una familia

Publicado por Cotizalia

el arbitraje, incapaz de solucionar todos los conflictos del alquiler

los procedimientos arbitrales no son aplicables al alquiler en cuestiones como la resolución de un contrato o el desahucio por impago. así lo entiende la justicia, que en sus sentencias diferencian entre las normas negociables entre las partes y las que no lo son, sino que deben ajustarse exactamente a lo dispuesto en la ley. por ello, para cuestiones como expulsar a un inquilino moroso por la fuerza es necesario acudir a los tribunales

la juez fernández alcalde explica que cuando se redactó la ley de arrendamientos urbanos (lau), “el legislador parecía proclive a la posibilidad del arbitraje en la materia”, pero el artículo 39 – que en su punto 5 señala que las partes podrán pactar el sometimiento de los litigios a los tribunales arbitrales, de conformidad con lo establecido en la ley 36/1988, de 5 de diciembre - fue derogado por la ley de enjuiciamiento civil, por lo que “actualmente no existe precepto legal que ampare el sometimiento a arbitraje de cuestiones relativas a arrendamientos urbanos”

así, el arbitraje como mucho puede servir para demostrar un impago y declarar la obligación del inquilino de desalojar la vivienda, pero para poder expulsarlo por la fuerza será necesario recurrir a los tribunales de justicia

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arrenta, la asociación para el fomento del alquiler y acceso a la vivienda, explica a idealista.com/news los casos en los que el arbitraje si es aceptado:

"es cierto que los jueces no aplican o no aceptan el arbitraje para el alquiler cuando se da una de las dos circunstancias siguientes:

- que se trate de arbitraje de equidad, y no arbitraje de derecho: el árbitro, en el caso de “equidad” puede ser cualquier persona mayor de 18 años; en el de “derecho”, debe ser un abogado en ejercicio. además, en el de “derecho”, los laudos deben ser motivados conforme a derecho, es decir, a la legislación vigente

- que se dicten laudos en lugares distintos del lugar de situación (o partido judicial) de la finca, lo que supone vulnerar la ley

los jueces consideran –con razón- inaplicable el arbitraje de equidad para el alquiler. no obstante, eso no afecta a todas las formas de arbitraje. el arbitraje de derecho sí es aplicable para alquiler. más de 2.000 jueces lo han avalado en españa, los profesionales lo respaldan, el consejo general del poder judicial lo recomienda y las leyes lo ratifican. así, las leyes 60/2003 de arbitraje y la 19/2009 de fomento y agilización procesal del alquiler (la conocida como de “desahucio exprés”) validan explícitamente el arbitraje como método para resolver conflictos en alquileres. el vicepresidente del cgpj, fernando rosa, lo recomienda en el último informe del organismo. las instituciones públicas lo utilizan. jueces, abogados y profesionales jurídicos lo recomiendan y desde arrenta también lo recomendamos. es el que utiliza la asociación europea de arbitraje (aeade) y es el que está aportando soluciones reales y rápidas a propietarios e inquilinos"

Comprar un piso antes de 2011 conlleva un ahorro fiscal medio de 27.500 euros

¿Es buen momento para lanzarse a comprar una vivienda? El Gobierno y los promotores aseguran que sí, mientras que algunos expertos aconsejan esperar porque, a su juicio, la caída de los precios aún no ha tocado fondo. Pero dejando a un lado las opiniones, es posible disipar las dudas echando mano de la calculadora. Desde el 1 de enero de 2011 los contribuyentes que ganen más de 24.107 euros al año perderán el derecho a la desgravación fiscal en el IRPF por compra de vivienda y, haciendo números, dirán adiós a un ahorro fiscal medio de 27.575 euros a lo largo de toda la vida de la hipoteca. Sólo los que ingresen 17.700 euros o menos conservarán íntegra la deducción, que se irá reduciendo linealmente hasta los citados 24.107 euros.

Calculadora en mano, y tomando como referencia la hipoteca media registrada por el INE en enero, para un importe de 123.673 euros a un tipo de interés del 4,05% y un plazo de amortización de 21 años, el tomador del préstamo aportará en 252 cuotas 729,48 euros al mes. El desembolso durante toda la vida de la hipoteca ascenderá a 183.828 euros. Al año, suponen 8.753,76 euros. Actualmente, y con carácter general, es posible deducirse un 15% de la cantidad anual abonada hasta un máximo de 9.015 euros. Así, siguiendo el ejemplo del hipotecado medio, la desgravación anual en el IRPF se situaría en 1.313 euros, y la reducción fiscal total ascendería a 27.575 euros.

El 85% de los alquileres de pisos contratan seguros ante impagos

Redacción fotocasa.es , 15/04/2010, 10:59 h

El 85% de los propietarios que pretenden alquilar sus viviendas sólo lo hacen en caso de contar con coberturas adicionales que les aseguren ante riesgos de impagos o desperfectos, frente a la tasa del 68% registrada un año antes, según la Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso de la Vivienda (Arrenta).

Arrenta atribuye este incremento al aumento de la morosidad y de los retrasos de, según sus datos, se perciben en los hogares a la hora de abonar los gastos relacionados con su vivienda principal.

Por ello, la asociación considera que "cada vez son menos los propietarios que se atreven a arrendar sus pisos sin unos mínimos de seguridad". Según sus datos, los seguros más solicitados son los relacionados con las garantías de cobro de renta, los seguros de actos vandálicos y los de avales bancarios, entre otros.

Por comunidades, Andalucía, Cataluña y Madrid son las que registran el mayor porcentaje de propietarios que buscan garantías a la hora de alquiler, con un 87%, 86% y el 84% de los propietarios, respectivamente.

En el lado contrario, las regiones donde se contabilizan las tasas más bajas son La Rioja y Navarra, con un 38% cada una, y Cantabria, con un 42%.

Arrenta calcula que más de 50.000 arrendadores solicitarán servicios de cobertura de alquileres en 2010, lo que, en su opinión, contribuirá a "mantener en el mercado de alquiler más viviendas y más accesibles por esa doble vertiente de seguridad y facilidad para propietarios e inquilinos".

EL ADMINISTRADOR DE FINCAS

La figura del administrador de fincas
Redacción 20 Minutos , 06/04/2010, 16:38 h

La convivencia entre vecinos no siempre es todo lo fácil y cordial que debería. Ponerse de acuerdo para instalar un ascensor, alquilar la vivienda vacía del portero o reformar la escalera o querer acristalar una terraza son situaciones que pueden derivar en auténticas luchas campales.

Eso sin contar con que la morosidad vecinal está al orden del día, y siempre es complejo para un vecino exigir a otro que salde sus deudas con la comunidad de propietarios.

Y no sólo es cuestión de evitar malos rollos. También hay que saber para poder estar a cargo de una comunidad: conocer a fondo la Ley de Propiedad Horizontal que rige las comunidades, saber en caso necesario iniciar los trámites legales necesarios para conseguir el dinero adeudado, gestionar ayudas para reformas... Por todo eso ser presidente o secretario de la comunidad de vecinos suele suponer un quebradero de cabeza.

Aunque haya buena disposición y capacidad es difícil. Pero es que muchas veces falta una de las dos cosas, o ambas. No es raro encontrar que le toca llevar las cuentas a una persona mayor que se siente incapaz o a un vecino que decide escaquearse de sus obligaciones.

Sólo hay una forma de lograr hacer la gestión de la comunidad más llevadera, y es contar con un profesional que se encargue de ello. Por eso cada vez es más frecuente encontrar en las comunidades la figura del administrador de fincas rústicas y urbanas.

Las tareas del administrador de fincas

Sus funciones son muchas a priori: gestionan los patrimonios inmobiliarios, asesoran en distintos temas (laborales, fiscales, técnicos...), median en caso de conflicto y hacen las veces de secretario y contable. Incluso pueden ejercer de representantes inmobiliarios a la hora de hacer valoraciones, traspasos, contratos de arrendamiento...

No es obligatorio contar con un administrador, pero es algo aconsejable. Sobre todo en las comunidades de más complejo mantenimiento, por su gran tamaño, por contar con empleados o por tener inmuebles en alquiler.

No es un servicio especialmente costoso. Aunque los precios varían mucho en función de la ciudad, el tamaño de la comunidad y sus responsabilidades, por poner un ejemplo, una comunidad con agua caliente y calefacción central, seguro multirriesgo, piscina, ascensor y jardín, saldría de media por unos 80 euros al mes.

Los problemas más frecuentes

Entre los problemas más frecuentes con los que tienen que batallar, destacan:

* La utilización o alteración de elementos comunes: patios, descansillos, terrazas...
* La instalación de ascensores, fuente habitual de duros conflictos, ya que se trata de una obra costosa y los primeros y bajos no suelen estar por la labor.
* Perseguir la morosidad de los vecinos.

Pero ojo al elegir. Como en todo, es importante dar con un buen profesional.

No es algo que todo el mundo sepa: para ser administrador no es obligado estar colegiado, pero contratar a uno que lo está es garantía de contar con un profesional cualificado y de tener detrás una organización a la que recurrir en caso de que incumpla sus obligaciones.

Condenado a seis meses de carcel por negarse a abandonar un piso hasta que no le pagasen el alquiler los inquilinos

Fecha: 08/04/2010 (EFE).- La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Jaén ha condenado a una mujer a seis meses de cárcel por negarse a abandonar el piso que su madre tenía alquilado hasta que le pagase el inquilino.

La sentencia, a la que ha tenido acceso EFE, considera hechos probados que el 5 de octubre de 2009 sobre las 16:21 horas, la acusada E.F.C.M. de 47 años, se personó en una vivienda propiedad de su madre, y que ésta había alquilado a un hombre en 2006.

La acusada decidió permanecer en el domicilio, "pese a ser requerida por el inquilino para que lo abandonara" hasta el punto que éste solicitó auxilio de la policía que la detuvo, y en cuya presencia la acusada aseguraba que no abandonaba el domicilio mientras que no le pagase la deuda que le debía y que no se movía de allí hasta que no la sacasen arrastrándola de los pelos, porque el piso era suyo.

Por estos hechos, y tras llegar a una conformidad el día del juicio, la acusada ha sido condenada por un delito de allanamiento de morada a seis meses de

¿Quién paga la TDT en un piso en alquiler?

El apagón analógico trae de cabeza a inquilinos y caseros. ¿A quién le toca pagar la TDT en un piso en alquiler? La respuesta, como siempre que tocas cuestiones legales, es larga y llena de supuestos, pero voy a intentar simplificarla ayudada por los expertos de La Comunidad, Pedro Hernández del Olmo y Juan.

Juan ya contestó en La Comunidad hace unos meses: “Según los artículos 4. 3 y 10 del Real Decreto-ley 1/1998, la instalación de la TDT se considera una obra de mejora, sometida al régimen del artículo 19 de la LAU, que permite elevar la renta anual aplicando al dinero gastado por el propietario el interés legal en el momento de terminar la obra más 3 puntos. 



La repercusión mensual de esa subida es tan pequeña que no merece la discusión. Sin embargo, si la instalación la ha pedido el arrendatario, será este el que deba correr con todos los gastos. 



Por el contrario, si el arrendatario no quiere la nueva televisión, no se le podrá repercutir ningún coste, pero el propietario podrá interrumpir la señal. Hasta aquí lo referenta a la instalación. 



En cuanto al receptor de televisión digital o al decodificador necesario para ver la televisión en un antiguo receptor analógico, habrá que considerar varias posibilidades. Si la antigua señal analógica se puede seguir recibiendo, nadie está obligado a nada. Si la antigua señal no se puede seguir recibiendo y del contrato se deduce que está incluida en la renta, el arrendatario habrá perdido un servicio pagado, por lo que el arrendador tendrá que asumir el coste de la solución más barata, el decodificador. Pero, considerando su bajo precio, tampoco merece mucha discusión. Si el arrendador se negara a asumir su coste, lo más sensato y barato para el arrendatario es comprarlo y llevárselo cuando abandone la vivienda, pues no forma parte de la instalación. “

Y Pedro acaba de hacer un esquema muy bueno en su post: El apagón analógico, la TDT y los inquilinos. La cosa va así:

>> 1.- Si se tiene que poner un adaptador en la tele

A.- Piso alquilado sin muebles: Se entiende que el receptor es propiedad del inquilino que correrá con los gastos de su puesta al día.

B.- Piso alquilado con muebles en el que se incluye la tele: Si la recepción de la señal digital puede resolverse con un adaptador, se puede considerar que, por su bajo coste, debe correr de cuenta del inquilino (art. 21.4 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos). Si se hace preciso sustituir el aparato de TV por su antigüedad dicha sustitución debe pagarla el arrendador

>> 2.- Si se tiene que adaptar la antena

A.- Si la comunidad de propietarios decide hacer la adaptación: el acuerdo habrá de ser aprobado, en junta de propietarios, por un tercio de sus integrantes que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación en los elementos comunes, emitiendo con cargo al presupuesto ordinario de ingresos y gastos. Esta situación no genera problema alguno.

B.- Si la comunidad decide hacer la adaptación y emitir un recibo de derrama para pagarlo:

B.1.-Sin consentimiento del propietario o, en su caso, del arrendatario de un piso o local: la comunidad de propietarios o, en su caso, el propietario no podrán repercutir en ellos su coste. No obstante, si, con posterioridad, aquéllos solicitaren el acceso a servicios de telecomunicaciones cuyo suministro requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles, siempre que abonen el importe que les hubiere correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

B.2.- Si el propietario aprueba el acuerdo de instalación: la repercusión del coste de la nueva infraestructura o de la adaptación de la preexistente por el propietario de un edificio o parte de él en los arrendatarios se realizará, desde el mes siguiente al que se lleven a cabo, en la cuantía y proporción previstas en el art. 19 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

C.- Si es el inquilino quien solicita la adaptación de la antena, tendrá que pagarlo él. Al concluir el arrendamiento, la infraestructura instalada o adaptada quedará en el edificio a disposición de su propietario.

D.- Si la comunidad decide no adaptar las antenas a la TDT: En tal caso hay que tener en cuenta en primer lugar los dos supuestos en que es obligatoria la adecuación: a) Que el número de antenas instaladas, individuales o colectivas, para la prestación de servicios, sea superior a un tercio del número de viviendas y locales. En este caso, aquéllas deberán ser sustituidas, por una infraestructura común de acceso a servicios de telecomunicaciones. b) Que la Administración competente, de acuerdo con la normativa vigente que resulte aplicable, considere peligrosa o antiestética la colocación de antenas individuales en un edificio.

Si no se dan estos supuestos cualquier copropietario de un edificio en régimen de propiedad horizontal o, en su caso, cualquier arrendatario de todo o parte de un edificio tendrán derecho a instalar su antena con TDT pagándola él.

Normativa aplicable:

1.- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos

2.- Ley de Propiedad Horizontal

3.- Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación