DRAMATICO.

Cada vez más jubilados pierden la casa al no poder pagar el aval hipotecario de sus hijos
Muchos ancianos acuden a Cáritas en busca de ayuda para hacer frente a un alquiler

El demandante suele ser una mujer con una pensión de viudedad muy justaEsperaban una vejez sin sobresaltos. Con el respaldo de una pensión que, aunque no fuera muy elevada, al menos les permitiera llevar una vida relativamente desahogada en el aspecto económico. Pero dicen que la vida da muchas vueltas... y, a veces, es verdad.
La crisis económica ha sacado a la luz un nuevo fenómeno social muy dramático: pensionistas que pierden sus pisos porque en su día los dieron como aval bancario para que sus hijos pudieran adquirir una vivienda y ahora, al quedarse estos en paro a causa de la crisis y no poder hacer frente a la hipoteca, los bancos les reclaman a ellos las deudas.
«En los últimos meses estamos asistiendo económicamente a muchas personas mayores que están pasándolo muy mal por esta situación y que hasta ahora era impensable que pudieran ser sujetos de la ayuda social», señaló ayer la directora de Cáritas Diocesana en Valencia, Concha Guillén, tras una reunión con la consellera de Bienestar Social, Angélica Such.
El perfil medio suele ser el de una mujer con una pensión de viudedad, ya de por sí muy justa, cuya vivienda la tenía en propiedad. La crisis ha enviado a familias enteras al paro. En muchos casos no pueden hacer frente a la hipoteca y el banco, para cobrar la deuda, recurre al avalista. «Es muy dramático, pero muchas personas mayores se ven obligadas a entregar sus pisos para pagar las deudas de sus hijos», explica Guillén.
Alquiler compartido
El panorama para ellos, en los días finales de sus vidas, se dibuja de una manera que quizá nunca hubieran imaginado. Ni ellos ni sus hijos tienen una vivienda en propiedad en la que vivir, así que la única solución que encuentran es alquilar un piso en el que viven todos juntos. «Pero ni a ese pago pueden hacer frente, por lo que la única salida que encuentran es la contribución que reciben de Cáritas».
De hecho, la cantidad media que la institución destinaba hasta ahora a la ayuda para el pago de alquileres rondaba los 24.000 euros mensuales, «una cifra que ha aumentado hasta los 35.000», destacó Guillén.
A lo largo de 2008, la institución atendió a 41.059 personas. Las peticiones de ayuda este año se han disparado. De hecho, en el mes de septiembre la institución ya había sobrepasado en 250.000 euros el presupuesto anual.
La Conselleria de Bienestar Social ha destinado 570.000 euros a Cáritas Diocesana para financiar los programas que cubre. La mayor parte va destinada a alimentación (48%) y vivienda (22%). Y los destinatarios suelen ser mayoritariamente inmigrantes (68,5%), frene al 31,5% de españoles. El perfil entre estos últimos en los últimos años «no solo responde a individuos con desarraigo, sino que aumentan los casos de familias perfectamente integradas socialmente que de la noche a la mañana se quedan sin nada», según Guillén.
«Hemos pasado de atender a los pobres a ayudar a nuestros vecinos», aseguran desde Cáritas, al explicar que es muy común encontrar en las parroquias a personas de las que se perdió la pista porque en su día recibieron ayuda, lograron insertarse laboralmente y llevar una vida integrados perfectamente en la sociedad «y ahora vuelven a aparecer».

Ya está aquí el ‘desahucio express’

El pleno del Congreso ha aprobado la Ley de Fomento del Alquiler que facilita el ‘desahucio exprés’. La nueva normativa quiere agilizar los trámites judiciales que debe afrontar el propietario de una vivienda para desalojar a inquilinos morosos y cobrar las rentas pendientes. La Ley de Fomento del Alquiler plantea la ejecución directa del desahucio en un plazo “no superior a 15 días y sin ulteriores trámites” en el caso de que los inquilinos no cumplan con el plazo acordado para el desalojo voluntario, no inferior a 15 días y que se puede alargar hasta un año.

La Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios modifica a su vez la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la de la Propiedad Horizontal (LPH). Este texto refundido integra el proyecto de ley de fomento del alquiler de viviendas aprobada por el Gobierno a finales de 2008 y la proposición de ley de CiU de modificación de la Ley Orgánica de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procesos de desahucio, que fue aprobado la por la Comisión de Justicia del Senado con la abstención del PP.

Los puntos clave referentes al alquiler:

1.- Reducción de plazos para presentar la demanda de desahucio. Se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. Con esta reducción se concilian dos intereses. Se mantiene un plazo suficiente para que el arrendatario de buena fe abone lo debido y se reduce a la mitad el periodo de tiempo que debe transcurrir, desde el requerimiento, para que el arrendador pueda presentar la demanda.

2.- Rápida ejecución del desalojo. La sentencia condenatoria de desahucio será título suficiente de ejecución directa del desahucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso ni trámite posterior. Por lo que respecta a la sentencia de condena al pago de rentas, ésta incluirá, no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda.

El proyecto de ley prevé la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble. Con objeto de favorecer estos acuerdos, la nueva Ley reduce a 15 días el plazo mínimo para que pueda alcanzarse dicha transacción. Asimismo, para evitar la utilización abusiva y de mala fe de esta figura, el incumplimiento del desalojo voluntario en el plazo acordado tendrá como consecuencia la ejecución directa del desahucio en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del periodo voluntario. No se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario, que puede prolongarse incluso a un año.

3.- Juicio verbal: La Ley permite que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramiten en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo. Un procedimiento más rápido y sencillo que permitirá al Tribunal dictar sentencia en cinco días en los casos de desahucio de la finca urbana. Además, se adopta un conjunto de medidas de agilización de los procesos en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones.

4.- El casero también podrá reclamar su piso antes de cumplir los cinco años de alquiler si lo necesitan sus padres, hijos o ex-cónyuge en caso de separación y divorcio. Para que sea válido se ha de hacer constar en el contrato. Hasta ahora sólo se podía reclamar la vivienda si la iba a usar el propio casero. Si antes de tres meses no se produjera esta ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda, e indemnizarle por los gastos del desalojo. Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento inicial.

La generación del ‘baby-boom’ hereda de sus padres la cultura de compra de viviendas

Redacción fotocasa.es , 29/10/2009, 9:05 h

Ni las dificultades económicas ni los obstáculos para conseguir un trabajo que viven en la actualidad los jóvenes españoles han modificado sus inclinaciones en materia de vivienda. Los hijos de la generación del ‘baby-boom’ se mantienen fieles a la cultura de propiedad que ya practicaban sus padres en los años 70. Así lo demuestra un estudio del portal inmobiliario fotocasa.es sobre las preferencias de vivienda de sus usuarios, centrado fundamentalmente en los treintañeros, el segmento de población mayoritario en España según los últimos datos del INE.

Así, si hace unos días conocíamos que la mayoría de los residentes en España nacieron en 1976, hoy sabemos que el mayor grupo de edad que está buscando vivienda en fotocasa.es (45%) es precisamente el que se encuentra entre los 30 y los 39 años.

Finalizada su etapa de formación y enfocados ya en el mercado laboral, los treintañeros españoles consideran en su mayoría que ha llegado el momento de adquirir una vivienda, como demuestran los datos del portal, según los cuales el 48% de las personas que buscan una vivienda de compra se encuentran en esta franja de edad.

Mientras en la década de los 70 el precio medio por m2 de una vivienda rondaba los 90 euros, hoy se sitúa en 2.374 euros por m2

El precio medio de una vivienda en 1970 se situaba en 15.000 pesetas por m2

Sin embargo, poco o nada tienen que ver los precios de las viviendas que afrontan los treintañeros españoles frente a los importes que pagaron sus progenitores hace treinta años. Si en la década de los 70 el precio medio por metro cuadrado de una vivienda rondaba las 15.000 pesetas (90 euros) -según el ‘Estudio sociológico sobre la situación social de España en 1975’, de la Fundación Foessa -, hoy en día el coste medio de una vivienda en España se sitúa en 2.374 euros por metro cuadrado, según el Índice Inmobiliario de fotocasa.es.

Esto no significa que el esfuerzo financiero al que hacen frente los jóvenes de hoy en día sea más liviano, puesto que mientras en la actualidad la mayoría de los españoles son 'mileuristas', el salario medio de los ciudadanos españoles en los años 70 se situaba en torno a las 5.200 pesetas al mes (unos 31 euros), según el análisis de Foessa. Sin embargo, sí es cierto que los españoles de los 70 se apretaban el cinturón durante menos tiempo. En la década de los 70 los ciudadanos debían abonar la deuda referente a su vivienda en un plazo no superior a 5 años, aunque que en algunas Comunidades Autónomas se permitía alargar el pago hasta en 10 años. Actualmente, un español tarda unos 30 años en liquidar la deuda de su vivienda.

Los treintañeros prefieren viviendas de entre 270.000 y 360.000 euros

En cuanto a los precios, el análisis de fotocasa.es muestra que en la actualidad la mayoría de los españoles de 30 años se decantan por viviendas de entre 270.000 y 360.000 euros. Asimismo, el informe revela que las provincias en las que los jóvenes de entre 30 y 39 años están más activos buscando viviendas son Albacete, Madrid, Salamanca, Almería y Zaragoza.

Los españoles son los ciudadanos europeos con más dificultades para conseguir hipotecas

Redacción fotocasa.es , 28/10/2009, 11:57 h


Una encuesta del Eurobarómetro sobre pobreza y exclusión social publicada esta semana por la Comisión Europea refleja que los españoles son los ciudadanos de la UE que ven más problemas para conseguir hipotecas, créditos y tarjetas de pago en el actual contexto de crisis económica y financiera.

De esta forma, el 90% de los españoles afirma que tiene dificultades para conseguir una hipoteca, frente a sólo un 20% de finlandeses, que se encuentran en el otro extremo de la clasificación.

Por lo que se refiere a los préstamos, el 78% de los encuestados en España declara pasar muchos problemas para que se los concedan, frente a sólo el 12% en Finlandia. Al menos la mitad de los encuestados en Bulgaria (53%) y Chipre (50%) también denuncian obstáculos para acceder a préstamos, según el Eurobarómetro.

Finalmente, el porcentaje de ciudadanos europeos que encuentra dificultades para que le den una tarjeta de pago oscila entre el 55% en España y el 12% en Países Bajos y Suecia.

El 10% de los hogares españoles considera difícil llegar a fin de mes

Pese a estos problemas para acceder al crédito, sólo el 10% de los hogares españoles considera difícil llegar a fin de mes, frente a un 28% que lo ve fácil y un 60% que se sitúa en un término medio.

El 66% de los encuestados considera que la pobreza es un problema extendido en España, un porcentaje inferior a la media comunitaria (73%). De acuerdo con los datos de Bruselas, un 20% de los ciudadanos españoles se encuentra en riesgo de pobreza.

Hungría (96%), Bulgaria (92%), Rumanía (90%), Letonia (89%) y Portugal (88%) son los países de la UE donde los ciudadanos perciben que la pobreza está más extendida. En contraste, sólo el 31% de los daneses cree que la exclusión social es un fenómeno generalizado en su país, un porcentaje similar al de Chipre (34%) o Suecia (37%).

El precio de la vivienda empieza a tocar fondo, según CB Richard Ellis

Redacción fotocasa.es , 27/10/2009, 9:36 h


La consultora inmobiliaria CB Richard Ellis se ha aventurado a decir que el precio de la vivienda está “tocando fondo” en algunos tramos del mercado, como son los activos de más calidad, que ya han registrado un ajuste que permite que la oferta case con la demanda.

La zona Norte de Madrid es, según la firma, un ejemplo de esta situación, dado que se trata de un área donde existe una demanda "constante y estable".

No obstante, la consultora considera que el mercado residencial es el que más se ha "resentido" y el que, por tanto, "más tiempo tardará en recuperarse".

"Vemos signos de reactivación en la inversión privada de viviendas, no con fines especulativos y de corto plazo, sino como una inversión estable a largo plazo", indicó el presidente de la firma, Eduardo Fernández-Cuesta. "La demanda está respondiendo a las ofertas de mercado, ya que durante el segundo trimestre se han cerrado más operaciones, aunque siempre con el precio como elemento diferenciador", añadió.

España, el país "más atractivo" de Europa para la inversión extranjera en activos inmobiliarios

El informe de CB Richard Ellis se difundió hoy durante la presentación en Madrid de la feria inmobiliaria Barcelona Meeting Point, que tendrá lugar en la Ciudad Condal entre los próximos días 27 de octubre y 1 de noviembre.

El estudio destaca que, por contra, como consecuencia del ajuste de precios registrado en el mercado inmobiliario de España desde 2007, el país se ha situado como el "más atractivo" de Europa para la inversión extranjera en activos inmobiliarios de todo tipo.

Así, indica que España recibió inversiones en este tipo de activos en lo que va de año por importe de unos 3.226 millones de euros, el 7,7% del total invertido en Europa, cuota que duplica a la de hace dos años.

Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una casa. HABLAMOS DE LA PLUSVALIA MUNICIPAL (IMIVTNU)

Carlos, un usuario de Ventadepisos nos envía esta escueta duda: “¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía?” He recurrido a Juan, experto de La Comunidad de Enalquiler, para que le conteste con la teoría y un ejemplo práctico de forma que no se quede nada en el tintero. Ahí va su respuesta:

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), generalmente llamado impuesto de plusvalía, grava el incremento de valor del suelo cuando se transmite su propiedad, aunque también, reduciendo la base imponible en los porcentajes que determina la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales, cuando se transmiten o constituyen otros derechos reales como el usufructo.

Es un impuesto que pueden establecer y exigir los ayuntamientos de acuerdo con el RDL 2/2004 que aprueba el texto refundido de la ley de haciendas locales (arts 59.2 y 104 a 110). Los ayuntamientos tienen cierta libertad de regulación por lo que el impuesto será distinto en función de donde esté ubicado el terreno, dentro de los siguientes límites impuestos por el RDL 2/2004.

En el caso más corriente, venta de un inmueble, es necesario conocer:

a) El valor catastral del suelo, que figura en el recibo anual del IBI (supongamos una vivienda con un valor catastral total de 55.000 euros y un valor del suelo de 19.000 euros).

b) El número de años que el transmitente ha sido propietario (supongamos 3 años). Por encima de 20 años se consideran 20.

c) El porcentaje establecido por el ayuntamiento que exige el impuesto, que varía en una escala descendente en función de los años del apartado b. Este porcentaje no puede ser superior a 3′7, 3′5, 3′2 o 3 según el número de años sea hasta 5, 10, 15 o 20 respectivamente (supongamos que el ayuntamiento ha establecido los máximos, por lo que en este caso será el 3,7%).

d) El tipo de gravamen fijado por cada ayuntamiento con el límite del 30 por 100 (supongamos el máximo, 30).

Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una vivienda
Ya podemos hacer el cálculo, multiplicando los años del apartado b) (3) por el porcentaje del apartado c) (3′7/100) y volviendo a multiplicar por el valor del suelo del apartado a) (19000). A continuación se aplica el tipo de gravamen del apartado d), es decir, multiplicamos por 30 y dividimos entre 100.

Haciendo las operaciones (3 x 3′7 : 100 x 19000 x 30 : 100) resulta una cuota tributaria de 632,7 euros.

En estos cálculos no he considerado otros muchos factores que pueden ser trascendentes, como por ejemplo la gran bonificación de la cuota en el caso de vivienda heredada, que puede ser hasta del 95 por 100.

¿cómo saber si el precio de una vivienda es adecuado?

Martes, 3 noviembre 07:58 / publicado por dmontero@idealista
conoce cómo saber si la casa es cara o barata

mucha gente opina que el precio de tal casa es alto o bajo o que aquella casa es cara o barata. sin embargo, para opinar con criterio y razones objetivas bastaría con seguir unos simples razonamientos aceptados de forma unánime por los analistas de otras inversiones: como el per (price earnings ratio o relación entre el beneficio y el precio)

este cálculo es muy utilizado en análisis bursátil para saber si una empresa cotiza a un precio atractivo o no. para ello, simplemente se divide la capitalización de la empresa entre sus beneficios. por ejemplo, si telefónica tiene una capitalización de 90.000 millones y gana 7.500 millones de euros al año, se dice que su per es 12 veces (resultado de dividir ambas cifras)

otra forma de ver ese dato es que necesitaríamos 12 años de beneficios para obtener el precio pagado por una empresa o inversión. en general, un per menor de 15 es atractivo y uno de más de 20 es elevado. no obstante, aquí ya entra el criterio de cada uno, ya que para unos una inversión que genere un 5% bruto anual es poco y para otros será suficiente

en el caso de una vivienda se puede hacer el mismo cálculo poniendo sobre la mesa el precio de venta y lo que podría obtenerse por la vía del alquiler. así, si tenemos una vivienda con un precio de venta de 300.000 euros que se puede alquilar por 600 euros al mes (7.200 euros al año), calculamos que su per es 42 veces. a priori, el piso sería caro. el mismo cálculo sirve para los vendedores, que podrán saber si venden o no a buen precio su vivienda viendo el per al que están vendiendo

en el pico de la burbuja el per máximo fue de 33 (muy caro comprar), pero actualmente encontramos datos más modestos. En concreto, en idealista.com hay 633 viviendas que se venden y se alquilan a la vez. la media es de 28 veces, aunque dentro de esa media hay casas con per cercano a 80 y otras con un ratio cercano a 10 veces. en general, españa tiene uno de los per más altos del mundo siendo para madrid capital y barcelona capital de 27 veces

otra forma de ver el mismo dato es la rentabilidad que alguien que comprara esa casa obtendría por alquilar esa vivienda. con los datos anteriores (7.200 euros de alquiler al año y 300.000 euros de venta) tendríamos una rentabilidad anual del 2,5%, inferior a la de muchos depósitos bancarios o bonos del estado. este indicador también nos indica que la vivienda es cara (o el alquiler barato, según se mire). madrid y barcelona, con per de 27 veces, estarían ofreciendo una rentabilidad bruta anual del 3,7%



país/ciudad per rentabilidad anual
egipto, el cairo 8 veces 12,0%
perú, lima 10 veces 10,1%
argentina, buenos aires 11 veces 8,9%
holanda, amsterdam 15 veces 6,6%
japón, tokio 18 veces 5,7%
brasil, san paolo 15 veces 6,6%
canadá, toronto 15 veces 6,5%
alemania, berlín 20 veces 5,1%
italia, roma 20 veces 5,0%
francia, parís 26 veces 3,9%
eeuu, new york 27 veces 3,8%
españa, barcelona 27 veces 3,7%
españa, madrid 27 veces 3,7%
reino unido, londres 29 veces 3,5%
mónaco, mónaco 68 veces 1,5%