cómo diferenciar un comprador potencial de nuestra vivienda de un cotilla

Martes, 2 Febrero de 2010 - 09:29 h / publicado por equipo@idealista


en la primera visita, los compradores suelen tomar la decisión

"la casa nos gusta. si eso ya le llamaremos". la frase se repite en numerosas ocasiones en las viviendas en venta y en ocasiones provoca que el vendedor (profesional o particular) se haga ilusiones en vano ya que la llamada nunca llega. ignacio castillo, presidente de la Asociación Expertos Formación Inmobiliaria (aefi), da una serie de recomendaciones en inmobiliarios 2.0 para identificar si las personas que visitan nuestra vivienda son potenciales compradores o si son otra visita más

para un particular esto es un problema, pero para un comercial de una agencia inmobiliaria lo puede ser más, ya que puede pasarse el tiempo enseñando viviendas sin cerrar nunguna operación

entre las preguntas o análisis que un vendedor debe hacerse para medir ante que tipo de comprador está se encuentran:

1. ¿está el comprador motivado para comprar? (calificar a cada miembro de la pareja por separado

2. ¿es el comprador realista respecto a las expectativas de precios?

3. ¿el comprador es abierto y coopera?

4. ¿el comprador comprará en el intervalo apropiado?

5. ¿el comprador es una fuente de referencias y aporta referidos?

6. El comprador ha accedido a que usted actúe como su agente en exclusiva.

7. ¿El agente o vendedor ha establecido una relación positiva con el comprador?

8. ¿El comprador ha ido a ver al banco para saber de qué financiación dispone?

9. ¿el comprador ha contestado a preguntas financieras abiertamente?

10. ¿el comprador no ha contraído compromisos con otros agentes inmobiliarios?

11. Si el comprador tiene una vivienda que vender, ¿es realista en cuanto al precio?

12. ¿dedicará el tiempo suficiente al proceso de compra?

13. ¿ambos miembros de la pareja están disponibles para ver casas?

El sector inmobiliario ya tiene un código de buenas prácticas

Publicado el 29-01-2010 , por Expansión.com
Se acabaron los abusos en el sector inmobiliario. Éste cuenta desde hoy con un código de buenas prácticas que nace para ser un icono de prestigio y garantía para el cliente, cuya adhesión por las empresas y profesionales es voluntaria.

La Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid junto con AEGI Madrid, Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria de Madrid, CEIM (Confederación Empresarial de Madrid- CEOE) y la Cámara de Comercio de Madrid han presentado hoy el Código de Buenas Prácticas dirigido a las empresas del sector de la gestión e intermediación inmobiliaria.

Esta publicación recoge tanto los requisitos legales aplicables a la intermediación inmobiliaria, como los compromisos de actuación que exceden el marco normativo y cuya finalidad es la de satisfacer las demandas de los consumidores e incrementar el nivel de calidad y seguridad de las actividades desarrollada por las agencias y profesionales inmobiliarios.

Este código de buenas prácticas se caracteriza por su carácter autorregulador en armonía y respeto con los derechos y garantías de los consumidores. Además, a través del "sello de calidad" que se aprueba, el consumidor tendrá la certeza de que la empresa que le está asesorando en la operación le ofrece las garantías necesarias y cumple con todos los requisitos de solvencia técnica, comercial y financiera necesarios para llevar a buen término la operación.

Las entidades firmantes, las empresas o profesionales dedicados a la intermediación inmobiliaria que quieran adherirse a este Código tendrán que cumplir los requisitos que establece, dirigidos a garantizar la seguridad jurídica del consumidor.

10 consejos para vender tu casa con éxito (u 11)

Lunes, 1 Febrero de 2010 - 09:12 h / publicado por pmartinez-almeida@idealista
El consejo O es de Doble Vía.


en españa hay demanda de vivienda pero está a la espera de ver cómo evoluciona la economía, el empleo y, en general, el sector residencial. por eso, los vendedores tienen que saber qué estrategias emplear para captar la demanda dispuesta a comprar. el diario inglés the guardian ofrece diez consejos para que el propietario maximice sus posibilidades de venta

0.- No venda si no lo necesita

1.- elegir correctamente un agente inmobiliario:

si vendes tu casa a través de una agencia inmobiliaria, escoge con cuidado. pregunta a amigos o vecinos que conozcan a algún agente inmobiliario profesional, que conozca bien el mercado y con ganas de vender. además, anuncia tu casa en portales inmobiliarios, cuantas más opciones utilices, más posibilidades de éxito tendrás

2.- ajusta las comisiones del agente


Debes informarte de las comisiones de los agentes inmobiliarios y ajustarte el presupuesto. debes tratar de ahorrar lo máximo teniendo en cuenta que los precios de las viviendas están en plena caída

3.- pon el precio justo a tu casa


es tentador conseguir la mayor valoración para tu casa pero hay que ser realista. en un mercado bajista el precio es más importante que nunca, así que comprueba los precios de casas similares en zonas cercanas para hacerte una idea del precio de venta. y lo mejor, según los expertos, es evitar poner un precio demasiado alto pues no conseguirá llamar la atención. un precio bajo atraerá mucho más interés e incluso, luego, puedes vender por más precio

4.- organízate


crea un archivo con todos los documentos relacionados con la casa, como facturas de gas y electricidad o facturas de impuestos. así estará listo para cuando se le presente una oferta de compra

5.- elimina el desorden

prepara la casa para cuando haya cualquier visita imprevisible. mantén las habitaciones ordenadas, con la idea de demostrar que es una casa atractiva y funcional. además, el orden cobrá más importancia cuando hay más pisos en venta similares por la zona

6.- reforma la casa


no hace falta hace una reforma global de la casa, simplemente arregla lo que obviamente está estropeado. por ejemplo, si las habitaciones están pintadas con colores brillantes habría que darles una capa de pintura de color neutro. los compradores intentan imaginarse su casa y minimizan los efectos personales del propietario de esa casa, como fotos. también puedes dejar perfecta la puerta de entrada, limpiar el jardín o dejar el vestíbulo lo más acogedor posible

7.- pero no gastes demasiado dinero en adecentarla


no intentes adivinar qué le puede gustar al comprador, es cierto que todo vendedor siente que puede añadir valor a la casa pero para ello no hace falta invertir mucho dinero. no sustituyas la cocina o las alfombras, sino déjalo todo limpio

8.- mantén la mascota y los niños lejos


lo más difícil es vender una casa donde varios miembros de la familia o las mascotas están merodeando por ella. además, el comprador se siente incómodo cuando el propietario está demasiado encima, y prefiere no hablar en alto o no quiere irse demasiado deprisa de la casa. por eso, lo mejor es que estén durante la visita las personas justas

9.- mantente al corriente de su agente inmobiliario

un agente inmobiliario profesional te mantendrá al tanto de cada visita y debe ser franco sobre los cambios que debes realizar en la casa para poder venderla. si crees que el agente, que de exagerar los aspectos positivos de la casa, no está haciendo todo lo posible por venderla, entonces puede ser un buen momento para cambiar de agente

10.- si después de mucho tiempo no vende, inténtelo de nuevo

si la vivienda lleva demasiado tiempo en el mercado entonces el problema es el precio, habrá que bajarlo. tómate un descanso y vuelve a buscar un nuevo agente inmobiliario que valore la casa y asesore sobre los posibles cambios para hacerla más vistosa. tendrás que volver a hacer nuevas fotos, volver a poner el anuncio en portales inmobiliarios y, sobre todo, rebajar el precio

artículo visto en the guardian

si no puedes comprar el piso que reservaste a la promotora …

El tema que voy a tratar consiste en aquellas situaciones de compras de vivienda efectuadas sobre plano, principalmente en los años 2007 y 2008, con los edificios pendientes de ser construidos, en las cuales la promotora indicaba al comprador que primero debía firmar un contrato privado y abonar una cantidad, luego tenía que entregar otra parte del precio a cuenta en plazos mensuales, y que al final de un periodo aproximado de entre 18 y 24 meses se le entregaría la vivienda y entonces tendría que pagar el resto (normalmente un 80%) del precio, pero que para ese momento le sería fácil obtener un préstamo por ese importe, incluso que cubriese los gastos de escrituración, impuestos y registro (entre un 10% y un 12% del precio).

Y en esto llego la crisis. Y las entidades financieras empezaron a valorar las viviendas por debajo del precio que figuraba en los contratos, y además se volvieron exigentes para conceder el préstamo (ya no bastaba con presentar el abono transporte, sino que requerían buenas nóminas, contratos, avalistas), y los precios empezaron a caer, y por unas razones o por otras no se disponía del préstamo para pagar el resto del precio.

Aparte de esta situación se hallan los que compraron como inversión y a la fecha de la entrega de llaves y firma de escritura se encuentran con unas viviendas que no solamente no han subido con respecto al precio de contrato como sucedía antes, sino que ahora valen un 15% menos. En esos casos esos compradores normalmente pasan por el aro y compran al precio fijado en el contrato, o renuncian al contrato y pierden las cantidades recibidas; o las promotoras les amenazan con llevarles a juicio para obligarles a comprar. Pero estas situaciones aunque se parecen a las que son objeto de este análisis no son propiamente el núcleo del tema, aunque algunas de las conclusiones y consejos puedan servirles.

El problema que ahora nos interesa es el que acaece cuando la promotora quiere mantener los precios, el comprador no puede pagar, y no hay otros compradores que vengan a sustituir las operaciones frustradas.

El Código Civil considera que se produce un incumplimiento de contrato, puesto que el comprador citado a firma de escritura no comparece, o lo hace sin el dinero (préstamo hipotecario), y regula estos temas en los artículos 1.124 y 1.504 y concordantes. La normativa permite al vendedor obligar al comprador a comprar o resolver el contrato, siendo indemnizado en ambos casos.

La parte vendedora va a insistir en que se firme la escritura con las condiciones pactadas, pero no puede forzar la situación, a diferencia de lo que pasa con los inversores, puesto que sin un préstamo este comprador, que ha adquirido una casa para vivir allí, no va a poder formalizar la escritura. Así que el promotor se va a mostrar favorable a llegar a un arreglo, siempre que no incluya rebajar sustancialmente el precio o, mucho menos, devolver el dinero que muchas veces ya ni siquiera tiene. La propuesta consistirá en fórmulas del tipo del arrendamiento con opción de compra, o la entrega de plazas de garaje y trasteros a cambio del dinero que había sido pagado.

Lo lógico sería que el vendedor resolviera el contrato, remitiendo un burofax (ya no hace falta conciliación judicial o documento notarial tras la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2.009), aplicara la penalización por incumplimiento prevista en el contrato, y punto final. Pero ante la ausencia de otros compradores, la promotora no actúa de esa manera, y no suele hacer nada, esperando que el tiempo corrija el desastre.

Si el comprador no acepta las ofertas de arrendamiento con opción de compra o de quedarse con una plaza de aparcamiento a cambio del dinero entregado y si la promotora no le envía una carta resolviendo el contrato permitiéndole así acudir al juzgado para discutir la resposabilidad en la resolución, y por tanto la posibilidad de recuperar su dinero ¿qué puede hacer?

Hay que tener presente que el comprador no puede resolver el contrato si no hay incumplimiento previo de la promotora, por lo que salvo que ésta hubiera incumplido con anterioridad, ahora no queda otra opción que arriesgarse con un procedimiento judicial denunciando la imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato y confiar en que el juzgado le dará la razón y le permitirá recuperar parte o todo su dinero, pero eso depende del criterio judicial.

En definitiva, un problema arduo con una solución complicada, cuyo resultado en los tribunales es incierto.

Eduardo Llarena
Abogado

Cómo comprar un piso sin ir al banco

¿El banco te ha dicho que no a la hipoteca? ¿Ni siquiera lo intentas porque sabes que lo tienes difícil? Pues puedes probar lo que hacía todo el mundo en los sesenta y setenta: pagar a plazos al dueño del piso. Así lo explica Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, que ante la coyuntura económica y social actual se vuelva a los viejos tiempos cuando nadie pensaba en pedir hipotecas al banco. “En el momento actual no parece que exista impedimento alguno para volver a un sistema análogo y que en una compraventa de vivienda entre particulares pueda el vendedor otorgar un aplazamiento en el precio, asegurando el cobro de ese precio mediante una garantía hipotecaria que trabe el propio bien inmueble que entrega,” afirma Pedro Hernández del Olmo.

¿Qué quiere decir esto? Que el comprador y vendedor (puedes ser particular, constructor o inmobiliaria) hacen su propio acuerdo. Pedro Hernández del Olmo, explica en su post Alternativa a la actual sequía de créditos inmobiliarios cómo hacerlo. Básicamente se trata de lo siguiente:

1.- Cómo funciona
El vendedor concede el pago aplazado al comprador y en ocasiones se aplaza el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se pague la totalidad del precio, en otras se otorga esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.

2.- El modelo copiado de la Hipoteca
Pedro Hernández del Olmo afirma que la hipoteca sigue siendo “la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras” porque:

a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal

Así que, si ya se cuenta con un método que funciona, ¿por qué no copiarlo?
En opinion de Pedro Hernández del Olmo, habría que exigir al comprador:

“1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro

2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.

3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.

4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.

3.- ¿Cuáles son las ventajas?
Para Pedro Hernández del Olmo son evidentes:

“1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.

2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..

Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.

En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.”

La renta per cápita de España vuelve a situarse por debajo de la italiana

Como en la cita bíblica, la alegría ha durado exactamente siete años. En concreto, entre 2002 y 2008. Durante todos esos ejercicios, la renta per cápita de España se ha situado por encima de la media de la Unión Europea. Pero en 2009 las cosas han cambiado. Las previsiones más recientes de la Comisión Europea estiman que el año pasado se cerró con una renta per cápita equivalente al 99,4% de la media de la UE a 27. Es decir, un nivel ligeramente superior al 98,1% alcanzado en 2001.

El cartero dejará de llamar a la puerta de ciertos profesionales para entregar cartas con el membrete de Hacienda.

50 millones al año en envíos postales

Hacienda abre la puerta a relacionarse sólo por internet con los autónomos
La Agencia Tributaria se comunicará sólo a través de internet con "las personas físicas que por su dedicación profesional tengan garantizado el acceso" a la red y a las herramientas informáticas "adecuadas". La medida, introducida en un real decreto, ha cogido por sorpresa el sector, ya que no aparecía en el borrador que se publicó el pasado julio.

El cartero dejará de llamar a la puerta de ciertos profesionales para entregar cartas con el membrete de Hacienda. Un real decreto que modifica diversas normas fiscales, publicado el martes en el BOE, especifica que la administración tributaria podrá asignar una dirección electrónica a las personas físicas, siempre y cuando, "formen parte de colectivos con capacidad técnica o económica" para relacionarse sólo por internet con la Agencia Tributaria".

Aún se desconoce a quién afecta esta medida, ya que debe regularse a través de una orden ministerial. En cualquier caso, fuentes del Ministerio de Economía defienden que la relación a través de internet se restringirá a profesionales que, actualmente, ya se comunican telemáticamente con la administración. "Suponemos que no afectará al pequeño comerciante que tenga una mercería", apunta Luis del Amo, director del Registro de Economistas Asesores Fiscales. Sin embargo, considera que la medida es excesiva y que incluso podría vulnerar la ley de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos.

En el borrador del real decreto ya se especificaba que Hacienda asignaría un correo electrónico a las personas jurídicas (empresas) para relacionarse con ellas sólo a través de internet, sin embargo, no se decía nada de las personas físicas, que, en principio, quedaban fuera de la norma.

En España, hay algo más de un millón de empresas que tributan por el impuesto de sociedades y tienen la consideración de personas jurídicas. Para las empresas, la nueva obligación se aplicará independientemente de los recursos informáticos y económicos que posean. Fuentes del ministerio argumentan que, actualmente, las compañías ya envían el impuesto de sociedades a través de internet y presuponen que la medida no supondrá un problema para las compañías.

Objetivo, ahorrar costes

Hacienda, con este real decreto, pretende ahorrarse parte de los cuantiosos costes laborales y económicos que supone enviar millones de cartas y notificaciones a través del correo ordinario. Además, la Agencia Tributaria se asegurará de que los comunicados que envíe llegan a su destinatario y evitará las pérdidas de documentación en Correos. El asunto no es baladí, Hacienda destina, anualmente, 50 millones de euros en envíos postales y la posibilidad de abandonar el correo ordinario supondrá agilizar todos los trámites tributarios. En este sentido, la administración tributaria es, con diferencia, la más preparada en medios informáticos.

De hecho, a partir de 2011, cualquier ciudadano tendrá derecho -que no obligación- a dirigirse a las administraciones públicas a través de internet. En este sentido, la Agencia Tributaria ya ha puesto en marcha la bautizada como sede electrónica, que sustituye a la antigua oficina virtual.

Una de las principales novedades es que a través de la red los contribuyentes podrán conocer el estado de tramitación de sus expedientes que se hayan iniciado a partir de este año. Para ello, será necesario disponer del DNI electrónico.

Por otro lado, en el ámbito interno, Hacienda también está impulsando el envío a través de internet de documentos y expedientes entre distintas oficinas tributarias, lo que permite agilizar y ahorrar costes de envío.

Ello no significa que las montañas de papeles y expedientes desaparezcan de las mesas de Hacienda. Lo primero que hace el funcionario cuando recibe un expedientes es imprimirlo para leerlo en papel. Hay hábitos muy difíciles de cambiar.

El Gobierno se cubre las espaldas
El Gobierno no ha querido dejar ningún cabo suelto y aprovechó el anteproyecto de la Ley de Economía Sostenible para modificar, a su vez, la Ley General Tributaria. En concreto, se ha añadido un nuevo artículo que especifica que corresponde al "Ministerio de Economía establecer los supuestos y condiciones" en que los contribuyentes quedarán obligados a recibir las notificaciones a través de internet.

Con este cambio, el Gobierno se cubre las espaldas para evitar que la nueva obligación entre en contradicción con la normativa tributaria. En cualquier caso, los asesores fiscales temen que la exigencia de relacionarse sólo a través de internet para todas las empresas supondrá un coste añadido para aquellas compañías de menor tamaño y con menos recursos económicos.

Los expertos en fiscalidad y los pequeños empresarios defienden que la relación telemática de las compañías con la Agencia Tributaria sea opcional. Sin embargo, desde Hacienda, rechazan con rotundidad esa posibilidad.