el arbitraje, incapaz de solucionar todos los conflictos del alquiler

los procedimientos arbitrales no son aplicables al alquiler en cuestiones como la resolución de un contrato o el desahucio por impago. así lo entiende la justicia, que en sus sentencias diferencian entre las normas negociables entre las partes y las que no lo son, sino que deben ajustarse exactamente a lo dispuesto en la ley. por ello, para cuestiones como expulsar a un inquilino moroso por la fuerza es necesario acudir a los tribunales

la juez fernández alcalde explica que cuando se redactó la ley de arrendamientos urbanos (lau), “el legislador parecía proclive a la posibilidad del arbitraje en la materia”, pero el artículo 39 – que en su punto 5 señala que las partes podrán pactar el sometimiento de los litigios a los tribunales arbitrales, de conformidad con lo establecido en la ley 36/1988, de 5 de diciembre - fue derogado por la ley de enjuiciamiento civil, por lo que “actualmente no existe precepto legal que ampare el sometimiento a arbitraje de cuestiones relativas a arrendamientos urbanos”

así, el arbitraje como mucho puede servir para demostrar un impago y declarar la obligación del inquilino de desalojar la vivienda, pero para poder expulsarlo por la fuerza será necesario recurrir a los tribunales de justicia

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arrenta, la asociación para el fomento del alquiler y acceso a la vivienda, explica a idealista.com/news los casos en los que el arbitraje si es aceptado:

"es cierto que los jueces no aplican o no aceptan el arbitraje para el alquiler cuando se da una de las dos circunstancias siguientes:

- que se trate de arbitraje de equidad, y no arbitraje de derecho: el árbitro, en el caso de “equidad” puede ser cualquier persona mayor de 18 años; en el de “derecho”, debe ser un abogado en ejercicio. además, en el de “derecho”, los laudos deben ser motivados conforme a derecho, es decir, a la legislación vigente

- que se dicten laudos en lugares distintos del lugar de situación (o partido judicial) de la finca, lo que supone vulnerar la ley

los jueces consideran –con razón- inaplicable el arbitraje de equidad para el alquiler. no obstante, eso no afecta a todas las formas de arbitraje. el arbitraje de derecho sí es aplicable para alquiler. más de 2.000 jueces lo han avalado en españa, los profesionales lo respaldan, el consejo general del poder judicial lo recomienda y las leyes lo ratifican. así, las leyes 60/2003 de arbitraje y la 19/2009 de fomento y agilización procesal del alquiler (la conocida como de “desahucio exprés”) validan explícitamente el arbitraje como método para resolver conflictos en alquileres. el vicepresidente del cgpj, fernando rosa, lo recomienda en el último informe del organismo. las instituciones públicas lo utilizan. jueces, abogados y profesionales jurídicos lo recomiendan y desde arrenta también lo recomendamos. es el que utiliza la asociación europea de arbitraje (aeade) y es el que está aportando soluciones reales y rápidas a propietarios e inquilinos"

Comprar un piso antes de 2011 conlleva un ahorro fiscal medio de 27.500 euros

¿Es buen momento para lanzarse a comprar una vivienda? El Gobierno y los promotores aseguran que sí, mientras que algunos expertos aconsejan esperar porque, a su juicio, la caída de los precios aún no ha tocado fondo. Pero dejando a un lado las opiniones, es posible disipar las dudas echando mano de la calculadora. Desde el 1 de enero de 2011 los contribuyentes que ganen más de 24.107 euros al año perderán el derecho a la desgravación fiscal en el IRPF por compra de vivienda y, haciendo números, dirán adiós a un ahorro fiscal medio de 27.575 euros a lo largo de toda la vida de la hipoteca. Sólo los que ingresen 17.700 euros o menos conservarán íntegra la deducción, que se irá reduciendo linealmente hasta los citados 24.107 euros.

Calculadora en mano, y tomando como referencia la hipoteca media registrada por el INE en enero, para un importe de 123.673 euros a un tipo de interés del 4,05% y un plazo de amortización de 21 años, el tomador del préstamo aportará en 252 cuotas 729,48 euros al mes. El desembolso durante toda la vida de la hipoteca ascenderá a 183.828 euros. Al año, suponen 8.753,76 euros. Actualmente, y con carácter general, es posible deducirse un 15% de la cantidad anual abonada hasta un máximo de 9.015 euros. Así, siguiendo el ejemplo del hipotecado medio, la desgravación anual en el IRPF se situaría en 1.313 euros, y la reducción fiscal total ascendería a 27.575 euros.

El 85% de los alquileres de pisos contratan seguros ante impagos

Redacción fotocasa.es , 15/04/2010, 10:59 h

El 85% de los propietarios que pretenden alquilar sus viviendas sólo lo hacen en caso de contar con coberturas adicionales que les aseguren ante riesgos de impagos o desperfectos, frente a la tasa del 68% registrada un año antes, según la Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso de la Vivienda (Arrenta).

Arrenta atribuye este incremento al aumento de la morosidad y de los retrasos de, según sus datos, se perciben en los hogares a la hora de abonar los gastos relacionados con su vivienda principal.

Por ello, la asociación considera que "cada vez son menos los propietarios que se atreven a arrendar sus pisos sin unos mínimos de seguridad". Según sus datos, los seguros más solicitados son los relacionados con las garantías de cobro de renta, los seguros de actos vandálicos y los de avales bancarios, entre otros.

Por comunidades, Andalucía, Cataluña y Madrid son las que registran el mayor porcentaje de propietarios que buscan garantías a la hora de alquiler, con un 87%, 86% y el 84% de los propietarios, respectivamente.

En el lado contrario, las regiones donde se contabilizan las tasas más bajas son La Rioja y Navarra, con un 38% cada una, y Cantabria, con un 42%.

Arrenta calcula que más de 50.000 arrendadores solicitarán servicios de cobertura de alquileres en 2010, lo que, en su opinión, contribuirá a "mantener en el mercado de alquiler más viviendas y más accesibles por esa doble vertiente de seguridad y facilidad para propietarios e inquilinos".

EL ADMINISTRADOR DE FINCAS

La figura del administrador de fincas
Redacción 20 Minutos , 06/04/2010, 16:38 h

La convivencia entre vecinos no siempre es todo lo fácil y cordial que debería. Ponerse de acuerdo para instalar un ascensor, alquilar la vivienda vacía del portero o reformar la escalera o querer acristalar una terraza son situaciones que pueden derivar en auténticas luchas campales.

Eso sin contar con que la morosidad vecinal está al orden del día, y siempre es complejo para un vecino exigir a otro que salde sus deudas con la comunidad de propietarios.

Y no sólo es cuestión de evitar malos rollos. También hay que saber para poder estar a cargo de una comunidad: conocer a fondo la Ley de Propiedad Horizontal que rige las comunidades, saber en caso necesario iniciar los trámites legales necesarios para conseguir el dinero adeudado, gestionar ayudas para reformas... Por todo eso ser presidente o secretario de la comunidad de vecinos suele suponer un quebradero de cabeza.

Aunque haya buena disposición y capacidad es difícil. Pero es que muchas veces falta una de las dos cosas, o ambas. No es raro encontrar que le toca llevar las cuentas a una persona mayor que se siente incapaz o a un vecino que decide escaquearse de sus obligaciones.

Sólo hay una forma de lograr hacer la gestión de la comunidad más llevadera, y es contar con un profesional que se encargue de ello. Por eso cada vez es más frecuente encontrar en las comunidades la figura del administrador de fincas rústicas y urbanas.

Las tareas del administrador de fincas

Sus funciones son muchas a priori: gestionan los patrimonios inmobiliarios, asesoran en distintos temas (laborales, fiscales, técnicos...), median en caso de conflicto y hacen las veces de secretario y contable. Incluso pueden ejercer de representantes inmobiliarios a la hora de hacer valoraciones, traspasos, contratos de arrendamiento...

No es obligatorio contar con un administrador, pero es algo aconsejable. Sobre todo en las comunidades de más complejo mantenimiento, por su gran tamaño, por contar con empleados o por tener inmuebles en alquiler.

No es un servicio especialmente costoso. Aunque los precios varían mucho en función de la ciudad, el tamaño de la comunidad y sus responsabilidades, por poner un ejemplo, una comunidad con agua caliente y calefacción central, seguro multirriesgo, piscina, ascensor y jardín, saldría de media por unos 80 euros al mes.

Los problemas más frecuentes

Entre los problemas más frecuentes con los que tienen que batallar, destacan:

* La utilización o alteración de elementos comunes: patios, descansillos, terrazas...
* La instalación de ascensores, fuente habitual de duros conflictos, ya que se trata de una obra costosa y los primeros y bajos no suelen estar por la labor.
* Perseguir la morosidad de los vecinos.

Pero ojo al elegir. Como en todo, es importante dar con un buen profesional.

No es algo que todo el mundo sepa: para ser administrador no es obligado estar colegiado, pero contratar a uno que lo está es garantía de contar con un profesional cualificado y de tener detrás una organización a la que recurrir en caso de que incumpla sus obligaciones.

Condenado a seis meses de carcel por negarse a abandonar un piso hasta que no le pagasen el alquiler los inquilinos

Fecha: 08/04/2010 (EFE).- La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Jaén ha condenado a una mujer a seis meses de cárcel por negarse a abandonar el piso que su madre tenía alquilado hasta que le pagase el inquilino.

La sentencia, a la que ha tenido acceso EFE, considera hechos probados que el 5 de octubre de 2009 sobre las 16:21 horas, la acusada E.F.C.M. de 47 años, se personó en una vivienda propiedad de su madre, y que ésta había alquilado a un hombre en 2006.

La acusada decidió permanecer en el domicilio, "pese a ser requerida por el inquilino para que lo abandonara" hasta el punto que éste solicitó auxilio de la policía que la detuvo, y en cuya presencia la acusada aseguraba que no abandonaba el domicilio mientras que no le pagase la deuda que le debía y que no se movía de allí hasta que no la sacasen arrastrándola de los pelos, porque el piso era suyo.

Por estos hechos, y tras llegar a una conformidad el día del juicio, la acusada ha sido condenada por un delito de allanamiento de morada a seis meses de

¿Quién paga la TDT en un piso en alquiler?

El apagón analógico trae de cabeza a inquilinos y caseros. ¿A quién le toca pagar la TDT en un piso en alquiler? La respuesta, como siempre que tocas cuestiones legales, es larga y llena de supuestos, pero voy a intentar simplificarla ayudada por los expertos de La Comunidad, Pedro Hernández del Olmo y Juan.

Juan ya contestó en La Comunidad hace unos meses: “Según los artículos 4. 3 y 10 del Real Decreto-ley 1/1998, la instalación de la TDT se considera una obra de mejora, sometida al régimen del artículo 19 de la LAU, que permite elevar la renta anual aplicando al dinero gastado por el propietario el interés legal en el momento de terminar la obra más 3 puntos. 



La repercusión mensual de esa subida es tan pequeña que no merece la discusión. Sin embargo, si la instalación la ha pedido el arrendatario, será este el que deba correr con todos los gastos. 



Por el contrario, si el arrendatario no quiere la nueva televisión, no se le podrá repercutir ningún coste, pero el propietario podrá interrumpir la señal. Hasta aquí lo referenta a la instalación. 



En cuanto al receptor de televisión digital o al decodificador necesario para ver la televisión en un antiguo receptor analógico, habrá que considerar varias posibilidades. Si la antigua señal analógica se puede seguir recibiendo, nadie está obligado a nada. Si la antigua señal no se puede seguir recibiendo y del contrato se deduce que está incluida en la renta, el arrendatario habrá perdido un servicio pagado, por lo que el arrendador tendrá que asumir el coste de la solución más barata, el decodificador. Pero, considerando su bajo precio, tampoco merece mucha discusión. Si el arrendador se negara a asumir su coste, lo más sensato y barato para el arrendatario es comprarlo y llevárselo cuando abandone la vivienda, pues no forma parte de la instalación. “

Y Pedro acaba de hacer un esquema muy bueno en su post: El apagón analógico, la TDT y los inquilinos. La cosa va así:

>> 1.- Si se tiene que poner un adaptador en la tele

A.- Piso alquilado sin muebles: Se entiende que el receptor es propiedad del inquilino que correrá con los gastos de su puesta al día.

B.- Piso alquilado con muebles en el que se incluye la tele: Si la recepción de la señal digital puede resolverse con un adaptador, se puede considerar que, por su bajo coste, debe correr de cuenta del inquilino (art. 21.4 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos). Si se hace preciso sustituir el aparato de TV por su antigüedad dicha sustitución debe pagarla el arrendador

>> 2.- Si se tiene que adaptar la antena

A.- Si la comunidad de propietarios decide hacer la adaptación: el acuerdo habrá de ser aprobado, en junta de propietarios, por un tercio de sus integrantes que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación en los elementos comunes, emitiendo con cargo al presupuesto ordinario de ingresos y gastos. Esta situación no genera problema alguno.

B.- Si la comunidad decide hacer la adaptación y emitir un recibo de derrama para pagarlo:

B.1.-Sin consentimiento del propietario o, en su caso, del arrendatario de un piso o local: la comunidad de propietarios o, en su caso, el propietario no podrán repercutir en ellos su coste. No obstante, si, con posterioridad, aquéllos solicitaren el acceso a servicios de telecomunicaciones cuyo suministro requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles, siempre que abonen el importe que les hubiere correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

B.2.- Si el propietario aprueba el acuerdo de instalación: la repercusión del coste de la nueva infraestructura o de la adaptación de la preexistente por el propietario de un edificio o parte de él en los arrendatarios se realizará, desde el mes siguiente al que se lleven a cabo, en la cuantía y proporción previstas en el art. 19 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

C.- Si es el inquilino quien solicita la adaptación de la antena, tendrá que pagarlo él. Al concluir el arrendamiento, la infraestructura instalada o adaptada quedará en el edificio a disposición de su propietario.

D.- Si la comunidad decide no adaptar las antenas a la TDT: En tal caso hay que tener en cuenta en primer lugar los dos supuestos en que es obligatoria la adecuación: a) Que el número de antenas instaladas, individuales o colectivas, para la prestación de servicios, sea superior a un tercio del número de viviendas y locales. En este caso, aquéllas deberán ser sustituidas, por una infraestructura común de acceso a servicios de telecomunicaciones. b) Que la Administración competente, de acuerdo con la normativa vigente que resulte aplicable, considere peligrosa o antiestética la colocación de antenas individuales en un edificio.

Si no se dan estos supuestos cualquier copropietario de un edificio en régimen de propiedad horizontal o, en su caso, cualquier arrendatario de todo o parte de un edificio tendrán derecho a instalar su antena con TDT pagándola él.

Normativa aplicable:

1.- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos

2.- Ley de Propiedad Horizontal

3.- Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación

El cambio del administrador de fincas

Si usted no está satisfecho con el servicio de Gestión y Administración de su Comunidad, ha perdido la confianza en el administrador o simplemente quiere conocer otras posibilidades y ofertas, no pasa nada, usted puede cambiar de administrador sin ningún problema, tan sólo hay que respetar, si así está estipulado en el contrato, alguna pequeña formalidad o plazo.

Cambiar de administrador de fincas es sencillo. Siga leyendo, por favor.

Lo primero que hay que hacer, es comprobar si tiene la Comunidad firmado un contrato con el Administrador, ya que puede establecer el periodo de vigencia y habría que respetar en principio lo establecido en el mismo, salvo si la causa de resolución es tan evidente que no cabe ninguna duda de la necesidad en la urgencia de la decisión de cambio.

El Presidente (o en su caso y sin necesidad de la conformidad de este, podrían convocarla directamente la cuarta parte de los propietarios o los que representen el 25% de cuotas) debe convocar debidamente una Junta extraordinaria, donde se notifique expresamente que el orden del día es el cambio del administrador. No es preciso convocar al interesado. Incluso sería preferible esta opción, para que así los vecinos opinen y decidan en total libertad y en ausencia de cualquier presión o prejuicio.

¿Puede el Presidente de una Comunidad cambiar al Administrador sin llevar el tema a la reunión de la junta de vecinos?: En caso de urgencia, el Presidente puede contratarlo provisionalmente, y someter este nombramiento a ratificación en la primera Junta que se celebre, que debería ser en un plazo breve. En la Junta de Propietarios, el acuerdo debe ser adoptado con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que asistan a la reunión.

Lo normal es que, la decisión de la Comunidad, se comunique al administrador por escrito con un mes de antelación. Al Administrador hay que comunicarle de modo fehaciente, que, reunidos los propietarios en Junta extraordinaria han decido prescindir de sus servicios para tal fecha, que se ha designado a la persona que lo sustituirá, los datos del nuevo Administrador y que este se pondrá en contacto con él para recogerle toda la documentación.

Lo mas recomendable es que la entrega de documentación se haga entre el Administrador saliente y el entrante, haciéndose ellos responsables de la información que se traslada. Debiendo siempre el administrador entrante firmar la entrega de la documentación, anotando, junto a su firma, un "pendiente de comprobación" eso le deja margen para en caso de que falte documentación, reclamarla posteriormente al antiguo Administrador. También puede recoger la documentación personalmente el Presidente, haciendo la misma advertencia.

¿Qué pasa si el administrador saliente se niega a entregar las cuentas?. El nuevo administrador deberá reflejar en un acta que, por esta causa, toma posesión de su cargo sin poder conocer el estado de las mismas.

Para elegir a un nuevo administrador, contacten con varios profesionales del sector, soliciten presupuesto con una descripción detallada de los servicios que ofrecen y el precio de los mismos y, finalmente, opten por la oferta que mas les interese o mas confianza les transmita.