Las cinco novedades de la reforma laboral

ABC / MADRID
Día 30/07/2010 - 12.58h

Se elimina la ayuda de 425 euros a los autónomos desempleados y habrá menos tiempo de baja, entre otros cambios

Despido más barato
El artículo 51 del Estatuto de los Trabajadores queda así: La empresa podrá indemnizar sólo con 20 días por año trabajado, en lugar de los 45 actuales, si acredita «pérdidas actuales o previstas, o la disminución persistente de su nivel de ingreso, que puedan afectar a su viabilidad o a su capacidad de mantener el volumen de empleo. A estos efectos, la empresa tendrá que acreditar los resultados alegados y justificar que de los mismos se deduce la razonabilidad de la decisión extintiva (de los contratos) para preservar o favorecer su posición competitiva en el mercado».

Menos tiempo de baja
Los inspectores de la Seguridad Social podrán forzar el alta de un enfermo a partir del cuarto día de baja, no a partir del día 14, como ocurre ahora, con el fin de reducir el alto grado de absentismo laboral. Los inspectores serán los únicos competentes, previo informe del médico de la Sanidad pública, no del de la Mutua, para dar una nueva baja, si esta se produce dentro de los 180 días de una baja anterior, y deriva de la misma o de una patología similar.
Negociación colectiva

Representación de los trabajadores:
En empresas sin representación legal de los trabajadores, éstos podrán elegir entre negociar a través de una comisión de un máximo de tres miembros integrada por trabajadores de la propia empresa elegidos «democráticamente» o mediante una comisión de igual número de componentes designados por los sindicatos más representativos del sector.

Recolocación
El Gobierno impulsará un plan, en colaboración con las Comunidades autónomas, para recolocar parados de la construcción, a través de programas específicos de formación y seguimiento que les permitan ser contratados en sectores como rehabilitación, instalación energética, seguridad, turismo y dependencia.
Autónomos sin ayuda
El PSOE, con los votos de IU y PNV, sacó de la reforma el subsidio de 425 euros a autónomos en situación de desempleo, sin otras ayudas, que había introducido CiU con apoyo del PP durante la tramitación parlamentaria de la reforma laboral.

gastos compra vivienda: ¿qué más tengo que pagar al comprar un piso? (tablas)

Martes, 27 Julio de 2010 - 09:19 h / publicado por equipo@idealista

el portal de ofertas hipotecarias helpmycash.com recuerda que los gastos financieros al comprar una casa son relevantes y siempre hay que tenerlos en cuenta. la situación suele ser la siguiente: ya hemos elegido la que será nuestra casa, hemos dado la señal y/o entrada (variable según pactemos) al vendedor y estamos a punto de firmar la hipoteca con el banco. el día de la firma, nos reuniremos con la entidad, el vendedor y un gestor. pero el cheque por valor de la hipoteca que nos ha concedido el banco no bastará para cubrir todo el coste de la operación. ¿qué nos falta?

principalmente, debemos aportar la diferencia entre el valor total (100%) de compra-venta de la vivienda y el préstamo (que suele ser del 80%), es decir, tendremos que cubrir, en general, un 20% del valor de la vivienda con nuestros ahorros. además, hay un coste adicional al total de la vivienda que debemos tener previsto, formado por impuestos de la compra-venta + gastos de la compra-venta + gastos de la hipoteca que a continuación explicamos:

1) impuestos asociados a la compra-venta de un inmueble:

-IVA (impuesto sobre el valor añadido):
Tras la reciente subida supone el 8% del importe de la escritura de compra-venta. este impuesto se abona al promotor solo cuando la vivienda es nueva

-ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales):
Oscila entre el 7% y el 8% del importe escriturado, según la comunidad autónoma, y tiene que abonarse a la delegación de hacienda. este impuesto solo se aplica a viviendas de segunda mano, que no pagan iva

-IAJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados):
Generalmente asciende al 1% del importe que consta en la escritura, aunque varía según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. también ha de abonarse en la delegación de hacienda correspondiente. además del iajd de la compra-venta de vivienda (nueva y usada), existe el iajd de la hipoteca, que es calculado por el banco sumando: capital prestado + intereses ordinarios + intereses de demora + costas + gastos. el total debería oscilar entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca (el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria) aunque puede haber diferencias dependiendo del banco y de la comunidad autónoma

2) gastos asociados a la compra-venta de un inmueble y a la hipoteca:

los gastos (de gestor, notario y registro) de la hipoteca y la compra-venta son bastante similares. a través de un ejemplo veremos claro qué cantidad en euros conlleva cada uno de estos gastos y también qué peso del importe supone en total:
tipo de vivienda: piso nuevo
localidad: barcelona
precio de compra-venta: 150.000 euros entrada aportada: 30.000 euros
hipoteca: 138.000 euros
- notario compra-venta:
Entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo. está determinado por el valor de la compra-venta, y también influyen otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias, aunque las tarifas de los notarios (aranceles) son aprobadas por el gobierno y son las mismas para todos. notario hipoteca. se abona un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (cantidad máxima de la que responde la vivienda en caso de impago) que varía según la entidad

- registro compra-venta:
Comprende 2 tipos de gastos. por un lado, pagaremos (unos 30 euros) para verificar la titularidad y cargas de la vivienda (si tiene asociada una hipoteca que se está pagando, si hay impuestos impagados, etc.). por otro, se paga al registrador para que compruebe la legalidad del documento y lo inscriba en el registro de la propiedad. el coste está asociado al valor del inmueble y del préstamo, y en la mayoría de los casos no supera el 0,2% de cada uno. registro hipoteca. los gastos generados al inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad también son un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria

- gestor compra-venta:
Pagaremos a un gestor para que realice la inscripción de la propiedad y la liquidación de impuestos. este gestor suele ser seleccionado por el banco y sus honorarios no están regulados por ley. lo normal es pedir una previsión del gasto para que después proceda a su liquidación aportando justificantes de los pagos realizados. las tarifas son independientes del importe de la hipoteca, pero generalmente oscilan entre los 150 y los 300 euros. gestor hipoteca. tiene unos honorarios de entre 150 y 300 euros, aunque sus tarifas no están reguladas por ley, por lo que también se aconseja pedir una previsión

- tasación:
Es necesario que una empresa tasadora homologada certifique el valor de la propiedad. por eso, además de la hipoteca, los gastos y los impuestos, el comprador ha de hacerse cargo de la tasación de la vivienda, que supone un coste de entre 100 y 300 euros. las tasaciones tienen una vigencia de 6 meses y han de abonarse independientemente de la aprobación o no de la hipoteca
(en este ejemplo, los impuestos representan casi 80% de los gastos totales)

En resumen, teniendo en cuenta que los bancos suelen conceder hasta el 80% de financiación en sus préstamos, debemos ser conscientes de que, si buscamos casa, necesitaremos unos ahorros de alrededor del 30% en efectivo de su valor (el 20% que nos falta para llegar al 100% + otro 10% aproximadamente para cubrir gastos e impuestos)
En total, debemos prever que el coste de la hipoteca más los gastos supondrá entre el 107% y el 110% del precio de compra-venta

Embargo de sueldo: nuevo baremo para deudas hipotecarias

La modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil eleva de 633 euros a 696,6 euros la base inembargable de los hipotecados

Medida judicial ante impagos:

-Frente a la falta de pago persistente de una deuda contraída con una entidad financiera, por un acuerdo económico particular o por una multa de tráfico -entre otros- la legislación española contempla como medida judicial el embargo del sueldo para saldar el monto adeudado. Pero establece un baremo que preserva la cantidad del sueldo correspondiente al Salario Mínimo Interprofesional (SMI), fijado hoy en 633,20 euros por mes (o 21,11 euros por día).

El Pacto de Zurbano distingue al insolvente hipotecario entre el resto de los deudores
Hasta el momento, la cuantía del SMI como parámetro quedaba sin efecto sólo en dos casos:

• Cuando los salarios, sueldos, pensiones o retribuciones están gravadas con descuentos permanentes o transitorios de carácter público debido a la legislación fiscal, tributaria o de Seguridad Social.

• Cuando se tratara de un juicio de prestación alimentaria. Aquí es el juez quien determina la cantidad embargable, pudiendo incluso comprender parte del SMI.
Desde la firma reciente del denominado "Pacto de Zurbano", que establece 55 medidas para la recuperación económica y el empleo, una mayor porción del sueldo queda protegida. Además, se distingue al deudor hipotecario entre el resto de los insolventes que contemplaba la Ley de emjuiciamiento Civil.

Límite de los embargos:
En 2009, las ejecuciones judiciales de viviendas por incumplimiento en los pagos de los créditos hipotecarios aumentaron un 59%. Este 2010, el nivel de morosidad se mantiene por encima del 5% según las cifras del Consejo General del Poder Judicial. Las nuevas medidas para la recuperación económica incluyen conceptos variados, como beneficios fiscales para las reformas de vivienda, reducción del IVA en determinadas obras o nuevos créditos para Pymes por parte del Instituto de Crédito Oficial (ICO). En este contexto, también se han endurecido los criterios de inembargabilidad de las hipotecas, con el fin de proteger a las familias sobreendeudadas (cuyas deudas son tres veces superiores a su renta y representan el 75% del patrimonio neto de su hogar). Por primera vez desde la aprobación de la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000, se ha elevado el límite mínimo de los embargos hasta 696,6 euros de base, cifra que equivale a un 10% más del Salario Mínimo Interprofesional (SMI). Cantidad, además, a la que habrá que sumar otro 20% adicional por cada miembro del núcleo familiar a cargo que no disponga de ingresos propios regulares, salario ni pensión.

En qué casos se aplica:
El secretario de un juzgado que sigue la demanda por una hipoteca impagada puede intervenir con un embargo tras más de un año y medio desde de la primera notificación, cuando quede todavía un saldo a favor del banco. Si la venta del piso no cubre la cantidad del préstamo, éste podrá seguir con la reclamación del dinero adeudado, y solicitar el embargo del resto de posesiones del deudor, entre los que se encuentra su nómina, antes de recurrir a los avalistas del préstamo.

Según la Agencia Tributaria (AEAT), los requerimientos del banco podrán darse en el siguiente orden:
• Dinero en efectivo o cuentas abiertas en entidades de depósitos.
• Créditos, valores y derechos sobre productos financieros corto plazo.
• Sueldos, salarios y pensiones.
• Bienes e inmuebles. En este apartado puede entrar por ejemplo el coche.
• Metales preciosos, piedras finas, joyería, orfebrería y antigüedades.
• Frutos y rentas de toda especie.
• Bienes muebles y semovientes.
• Créditos, derechos y valores realizables a largo plazo.

En suma, tras la ejecución hipotecaria, en los casos en que el precio de remate de la vivienda ejecutada no alcance para pagar la deuda el deudor no podrá ver embargados sus ingresos por una cantidad igual al 110% del salario mínimo interprofesional (SMI). El resto será embargado en favor del acreedor para sufragar la deuda aún pendiente, según el mismo baremo de la Ley de enjuiciamiento Civil.

Efectos sobre el mercado de crédito:
Además de una ayuda mínima para familias sobreendeudadas, las nuevas medidas pretenden significar un aliento para la apretada economía española. El nuevo límite de los ingresos embargables en las deudas hipotecarias puede tener repercusiones sobre el mercado de crédito: los perjudicados serán los que en el futuro pretendan acceder al crédito hipotecario, ya que van a encontrar que las condiciones serán aún más restrictivas de lo que ya son.

Por la misma nómina, y para una vivienda de igual precio, las entidades estarán dispuestas a financiar una cantidad menor, por lo que los compradores o bien tendrán que tener más dinero ahorrado para hacer frente a la adquisición de su vivienda, o bien plantearse la adquisición de una vivienda más barata.

Dos de cada diez comunidades de vecinos tiene vecinos morosos

Miércoles, 7 Julio de 2010 - 16:12 h / publicado por equipo@idealista

el número de comunidades de vecinos que sufren impagos de cuotas o de derramas por parte de uno o varios vecinos va 'in crescendo'. en el primer semestre del año el 18% de las comunidades tenían morosos, lo que supone un aumento de dos puntos porcentuales con respecto al año pasado.

el principal problema de las comunidades es el impago que ha pasado de representar el 58% de las reclamaciones hace un año al 64% en la actualidad, según la la asociación para el fomento del alquiler y acceso a la vivienda. al mismo tiempo que la crisis económica ha disparado los impagos, también ha reducido el número de quejas por obras no consentidas

muchos casos de morosidad llegan a los tribunales, en un intento de las comunidades por obligar al moroso a pagar su deuda y forman parte de esos 255.000 procesos monitorios (reclamación de deudas inferiores a 250.000 euros) registrados durante el primer trimestre de 2010, según datos del consejo general del poder judicial (cgpj)

SUBIDA DEL IVA A PARTIR DE 1-7-2010

La Ley 26/2009 eleva los tipos impositivos del IVA regulados en los artículos 90.Uno, 91.Uno y 130.Cinco de la Ley 37/1992, con efectos desde el 01 de Julio de 2010.

El tipo general del 16% se eleva hasta el 18%.
El tipo reducido del 7% se eleva hasta el 8%.
El tipo superreducido del 4% se mantiene inalterado.

Para la aplicación de la subida del tipo general y el reducido es importante tener en cuenta que la fecha que determina el tipo impositivo aplicable a una operación es la fecha del DEVENGO del IVA de esa operación.

En general, la fecha del devengo del IVA es la fecha en que se entregan los bienes o se prestan los servicios.

Por lo tanto, para las operaciones cuyo devengo del IVA se produzca antes del 01 de Julio de 2010, el tipo impositivo será el 16%, el 7% o el 4%, con independencia de la fecha en que se expida la factura correspondiente o se realice el pago de la operación. Y para todas las operaciones que se entiendan realizadas, conforme a las reglas del DEVENGO del IVA, desde el 01 de Julio de 2010, se les aplicarán los nuevos tipos del 18% y del 8%, o el 4%, según corresponda.

"los pisos no se venden en los precios que vemos en los anuncios"

Lunes, 14 Junio de 2010 - 08:51 h / publicado por equipo@idealista
inmobiliaria barreras mete el dedo en la llaga sobre dos ideas preconcebidas por el mercado. por un lado asegura que "los pisos no se venden en los precios que vemos en los anuncios" y también critica que "el que compró carísimo en los máximos de la burbuja tiene la errónea sensación de que los pisos en su zona no han bajado". además, estima que los bancos sacarán a la venta mejores viviendas
la inmobiliaria cree que las entidades financieras podrían poner en el mercado mejores viviendas aunque tendría consecuencias negativas. por un lado, estima que los compradores preferirían pagar un poco más por un piso mejor ubicado o en mejores condiciones, con lo que los inmuebles de peor calidad serían “imposibles de vender por mucho que bajaran los precios”. por otro lado, considera que las viviendas de mejor calidad saldrían al mercado con precios rebajados, con lo que hipotecados que compraron viviendas similares durante el boom verían injusto este recorte de precios, mientras ellos estarían pagando cuotas hipotecarias elevadas. la salida que tomarían estos hipotecados sería “dejar de pagar sus hipotecas, con lo que la tasa de morosidad de los bancos se dispararía sin remedio”, asegura la compañía
inmobiliaria barreras hace hincapié en que pese a los suculentos descuentos que cuelgan en los anuncios, los pisos no se venden en los precios que se ven en los mismos. es más, estima que las ventas de viviendas se efectúan sólo a un precio “sensiblemente inferior”
la compañía alerta de el fenómeno que se está dando entre los hipotecados y es que el que compró caro durante la burbuja inmobiliaria tiene la “errónea sensación de que los pisos en su zona no han bajado lo que en realidad han bajado y sigue pensando que merece la pena los esfuerzos para pagar la hipoteca”
con todo, inmobiliaria barreras confía en que la necesidad de liquidez y el aumento de provisiones por mandato del banco de españa obliguen a las entidades financieras a aplicar descuentos en sus pisos y a que saquen al mercado los inmuebles “que hasta ahora escondían a los potenciales compradores”. recuerda que en la crisis del 92 pasó algo similar y que en 1994 aparecieron poco a poco casas en zonas medias y altas con precios rebajados

La comunidad de propietarios quiere instalar un ascensor, pero los vecinos del primero quieren abonar según alturas y bloquean cualquier avance

PREGUNTA:
En mi comunidad de propietarios queremos instalar un ascensor, pero no llegamos a un acuerdo. Los vecinos del primer piso se oponen a todos los presupuestos, no avanzamos y no sabemos cómo actuar. Lo que quieren los propietarios del primero es pagar según alturas, y parece que hasta que los demás no cedamos no se avanzará. ¿Qué se puede hacer?

RESPUESTA:
Para instalar el servicio de ascensor en un edificio se tiene que adoptar el acuerdo en junta de propietarios. En la convocación se debe citar a todos los propietarios, y en el orden del día tiene que constar un punto relativo al acuerdo para la instalación del ascensor. Sólo será válido si lo aprueban las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. No es necesario aprobar en el mismo momento el presupuesto de una empresa concreta.

Si no se tienen en cuenta otras consideraciones, en este caso concreto sería de aplicación el último párrafo del art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Señala que un acuerdo adoptado conforme a lo anterior, obliga a todos los propietarios. Todos deben contribuir al establecimiento del servicio según señalen sus estatutos ?si tienen- o los criterios legales de distribución de los gastos (de acuerdo a la cuota o el coeficiente de participación).

Si la oposición no impide alcanzar una mayoría de tres quintos, el acuerdo es válido
Es probable que los propietarios de los pisos bajos estén en contra de la instalación, y condicionen su voto a un sistema de pago más favorable a sus intereses particulares. Pero si esta oposición no impide alcanzar la mayoría de tres quintos, el acuerdo sería válido.

Si los vecinos partidarios del ascensor no alcanzan la mayoría requerida deben valorar otras opciones. A veces es posible aplicar la mayoría simple, como en el caso de que residan en el edificio personas con movilidad reducida o mayores de 70 años, y la instalación se haga con el fin de suprimir barreras arquitectónicas. En este supuesto, el acuerdo vincula a todos, incluidos los disidentes.

Si la instalación se hace para suprimir barraras arquitectónicas, es suficiente la mayoría simple
La comunidad de propietarios debería, además, plantearse las cuestiones relativas a la ubicación del ascensor, si afecta o no a elementos privativos, solicitar al menos dos presupuestos a empresas distintas, contemplar alternativas según las características del inmueble y solicitar licencia de obras al ayuntamiento. Si la obra e instalación del servicio afectan a elementos privativos hay que acordar el presupuesto que menos perjudique a los afectados, y la modalidad o cuantía de la indemnización que se les dará.

Si no se llega a un acuerdo o se ponen obstáculos para lograrlo, lo más conveniente es acudir a un abogado que medie en la comunidad.