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El tema que voy a tratar consiste en aquellas situaciones de compras de vivienda efectuadas sobre plano, principalmente en los años 2007 y 2008, con los edificios pendientes de ser construidos, en las cuales la promotora indicaba al comprador que primero debía firmar un contrato privado y abonar una cantidad, luego tenía que entregar otra parte del precio a cuenta en plazos mensuales, y que al final de un periodo aproximado de entre 18 y 24 meses se le entregaría la vivienda y entonces tendría que pagar el resto (normalmente un 80%) del precio, pero que para ese momento le sería fácil obtener un préstamo por ese importe, incluso que cubriese los gastos de escrituración, impuestos y registro (entre un 10% y un 12% del precio).
Y en esto llego la crisis. Y las entidades financieras empezaron a valorar las viviendas por debajo del precio que figuraba en los contratos, y además se volvieron exigentes para conceder el préstamo (ya no bastaba con presentar el abono transporte, sino que requerían buenas nóminas, contratos, avalistas), y los precios empezaron a caer, y por unas razones o por otras no se disponía del préstamo para pagar el resto del precio.
Aparte de esta situación se hallan los que compraron como inversión y a la fecha de la entrega de llaves y firma de escritura se encuentran con unas viviendas que no solamente no han subido con respecto al precio de contrato como sucedía antes, sino que ahora valen un 15% menos. En esos casos esos compradores normalmente pasan por el aro y compran al precio fijado en el contrato, o renuncian al contrato y pierden las cantidades recibidas; o las promotoras les amenazan con llevarles a juicio para obligarles a comprar. Pero estas situaciones aunque se parecen a las que son objeto de este análisis no son propiamente el núcleo del tema, aunque algunas de las conclusiones y consejos puedan servirles.
El problema que ahora nos interesa es el que acaece cuando la promotora quiere mantener los precios, el comprador no puede pagar, y no hay otros compradores que vengan a sustituir las operaciones frustradas.
El Código Civil considera que se produce un incumplimiento de contrato, puesto que el comprador citado a firma de escritura no comparece, o lo hace sin el dinero (préstamo hipotecario), y regula estos temas en los artículos 1.124 y 1.504 y concordantes. La normativa permite al vendedor obligar al comprador a comprar o resolver el contrato, siendo indemnizado en ambos casos.
La parte vendedora va a insistir en que se firme la escritura con las condiciones pactadas, pero no puede forzar la situación, a diferencia de lo que pasa con los inversores, puesto que sin un préstamo este comprador, que ha adquirido una casa para vivir allí, no va a poder formalizar la escritura. Así que el promotor se va a mostrar favorable a llegar a un arreglo, siempre que no incluya rebajar sustancialmente el precio o, mucho menos, devolver el dinero que muchas veces ya ni siquiera tiene. La propuesta consistirá en fórmulas del tipo del arrendamiento con opción de compra, o la entrega de plazas de garaje y trasteros a cambio del dinero que había sido pagado.
Lo lógico sería que el vendedor resolviera el contrato, remitiendo un burofax (ya no hace falta conciliación judicial o documento notarial tras la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2.009), aplicara la penalización por incumplimiento prevista en el contrato, y punto final. Pero ante la ausencia de otros compradores, la promotora no actúa de esa manera, y no suele hacer nada, esperando que el tiempo corrija el desastre.
Si el comprador no acepta las ofertas de arrendamiento con opción de compra o de quedarse con una plaza de aparcamiento a cambio del dinero entregado y si la promotora no le envía una carta resolviendo el contrato permitiéndole así acudir al juzgado para discutir la resposabilidad en la resolución, y por tanto la posibilidad de recuperar su dinero ¿qué puede hacer?
Hay que tener presente que el comprador no puede resolver el contrato si no hay incumplimiento previo de la promotora, por lo que salvo que ésta hubiera incumplido con anterioridad, ahora no queda otra opción que arriesgarse con un procedimiento judicial denunciando la imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato y confiar en que el juzgado le dará la razón y le permitirá recuperar parte o todo su dinero, pero eso depende del criterio judicial.
En definitiva, un problema arduo con una solución complicada, cuyo resultado en los tribunales es incierto.
Eduardo Llarena
Abogado
miércoles, 27 de enero de 2010
Cómo comprar un piso sin ir al banco
¿El banco te ha dicho que no a la hipoteca? ¿Ni siquiera lo intentas porque sabes que lo tienes difícil? Pues puedes probar lo que hacía todo el mundo en los sesenta y setenta: pagar a plazos al dueño del piso. Así lo explica Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, que ante la coyuntura económica y social actual se vuelva a los viejos tiempos cuando nadie pensaba en pedir hipotecas al banco. “En el momento actual no parece que exista impedimento alguno para volver a un sistema análogo y que en una compraventa de vivienda entre particulares pueda el vendedor otorgar un aplazamiento en el precio, asegurando el cobro de ese precio mediante una garantía hipotecaria que trabe el propio bien inmueble que entrega,” afirma Pedro Hernández del Olmo.
¿Qué quiere decir esto? Que el comprador y vendedor (puedes ser particular, constructor o inmobiliaria) hacen su propio acuerdo. Pedro Hernández del Olmo, explica en su post Alternativa a la actual sequía de créditos inmobiliarios cómo hacerlo. Básicamente se trata de lo siguiente:
1.- Cómo funciona
El vendedor concede el pago aplazado al comprador y en ocasiones se aplaza el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se pague la totalidad del precio, en otras se otorga esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.
2.- El modelo copiado de la Hipoteca
Pedro Hernández del Olmo afirma que la hipoteca sigue siendo “la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras” porque:
a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal
Así que, si ya se cuenta con un método que funciona, ¿por qué no copiarlo?
En opinion de Pedro Hernández del Olmo, habría que exigir al comprador:
“1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro
2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.
3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.
4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.
3.- ¿Cuáles son las ventajas?
Para Pedro Hernández del Olmo son evidentes:
“1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.
2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..
Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.
En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.”
¿Qué quiere decir esto? Que el comprador y vendedor (puedes ser particular, constructor o inmobiliaria) hacen su propio acuerdo. Pedro Hernández del Olmo, explica en su post Alternativa a la actual sequía de créditos inmobiliarios cómo hacerlo. Básicamente se trata de lo siguiente:
1.- Cómo funciona
El vendedor concede el pago aplazado al comprador y en ocasiones se aplaza el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se pague la totalidad del precio, en otras se otorga esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.
2.- El modelo copiado de la Hipoteca
Pedro Hernández del Olmo afirma que la hipoteca sigue siendo “la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras” porque:
a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal
Así que, si ya se cuenta con un método que funciona, ¿por qué no copiarlo?
En opinion de Pedro Hernández del Olmo, habría que exigir al comprador:
“1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro
2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.
3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.
4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.
3.- ¿Cuáles son las ventajas?
Para Pedro Hernández del Olmo son evidentes:
“1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.
2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..
Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.
En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.”
domingo, 24 de enero de 2010
La renta per cápita de España vuelve a situarse por debajo de la italiana
Como en la cita bíblica, la alegría ha durado exactamente siete años. En concreto, entre 2002 y 2008. Durante todos esos ejercicios, la renta per cápita de España se ha situado por encima de la media de la Unión Europea. Pero en 2009 las cosas han cambiado. Las previsiones más recientes de la Comisión Europea estiman que el año pasado se cerró con una renta per cápita equivalente al 99,4% de la media de la UE a 27. Es decir, un nivel ligeramente superior al 98,1% alcanzado en 2001.
jueves, 21 de enero de 2010
El cartero dejará de llamar a la puerta de ciertos profesionales para entregar cartas con el membrete de Hacienda.
50 millones al año en envíos postales
Hacienda abre la puerta a relacionarse sólo por internet con los autónomos
La Agencia Tributaria se comunicará sólo a través de internet con "las personas físicas que por su dedicación profesional tengan garantizado el acceso" a la red y a las herramientas informáticas "adecuadas". La medida, introducida en un real decreto, ha cogido por sorpresa el sector, ya que no aparecía en el borrador que se publicó el pasado julio.
El cartero dejará de llamar a la puerta de ciertos profesionales para entregar cartas con el membrete de Hacienda. Un real decreto que modifica diversas normas fiscales, publicado el martes en el BOE, especifica que la administración tributaria podrá asignar una dirección electrónica a las personas físicas, siempre y cuando, "formen parte de colectivos con capacidad técnica o económica" para relacionarse sólo por internet con la Agencia Tributaria".
Aún se desconoce a quién afecta esta medida, ya que debe regularse a través de una orden ministerial. En cualquier caso, fuentes del Ministerio de Economía defienden que la relación a través de internet se restringirá a profesionales que, actualmente, ya se comunican telemáticamente con la administración. "Suponemos que no afectará al pequeño comerciante que tenga una mercería", apunta Luis del Amo, director del Registro de Economistas Asesores Fiscales. Sin embargo, considera que la medida es excesiva y que incluso podría vulnerar la ley de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos.
En el borrador del real decreto ya se especificaba que Hacienda asignaría un correo electrónico a las personas jurídicas (empresas) para relacionarse con ellas sólo a través de internet, sin embargo, no se decía nada de las personas físicas, que, en principio, quedaban fuera de la norma.
En España, hay algo más de un millón de empresas que tributan por el impuesto de sociedades y tienen la consideración de personas jurídicas. Para las empresas, la nueva obligación se aplicará independientemente de los recursos informáticos y económicos que posean. Fuentes del ministerio argumentan que, actualmente, las compañías ya envían el impuesto de sociedades a través de internet y presuponen que la medida no supondrá un problema para las compañías.
Objetivo, ahorrar costes
Hacienda, con este real decreto, pretende ahorrarse parte de los cuantiosos costes laborales y económicos que supone enviar millones de cartas y notificaciones a través del correo ordinario. Además, la Agencia Tributaria se asegurará de que los comunicados que envíe llegan a su destinatario y evitará las pérdidas de documentación en Correos. El asunto no es baladí, Hacienda destina, anualmente, 50 millones de euros en envíos postales y la posibilidad de abandonar el correo ordinario supondrá agilizar todos los trámites tributarios. En este sentido, la administración tributaria es, con diferencia, la más preparada en medios informáticos.
De hecho, a partir de 2011, cualquier ciudadano tendrá derecho -que no obligación- a dirigirse a las administraciones públicas a través de internet. En este sentido, la Agencia Tributaria ya ha puesto en marcha la bautizada como sede electrónica, que sustituye a la antigua oficina virtual.
Una de las principales novedades es que a través de la red los contribuyentes podrán conocer el estado de tramitación de sus expedientes que se hayan iniciado a partir de este año. Para ello, será necesario disponer del DNI electrónico.
Por otro lado, en el ámbito interno, Hacienda también está impulsando el envío a través de internet de documentos y expedientes entre distintas oficinas tributarias, lo que permite agilizar y ahorrar costes de envío.
Ello no significa que las montañas de papeles y expedientes desaparezcan de las mesas de Hacienda. Lo primero que hace el funcionario cuando recibe un expedientes es imprimirlo para leerlo en papel. Hay hábitos muy difíciles de cambiar.
El Gobierno se cubre las espaldas
El Gobierno no ha querido dejar ningún cabo suelto y aprovechó el anteproyecto de la Ley de Economía Sostenible para modificar, a su vez, la Ley General Tributaria. En concreto, se ha añadido un nuevo artículo que especifica que corresponde al "Ministerio de Economía establecer los supuestos y condiciones" en que los contribuyentes quedarán obligados a recibir las notificaciones a través de internet.
Con este cambio, el Gobierno se cubre las espaldas para evitar que la nueva obligación entre en contradicción con la normativa tributaria. En cualquier caso, los asesores fiscales temen que la exigencia de relacionarse sólo a través de internet para todas las empresas supondrá un coste añadido para aquellas compañías de menor tamaño y con menos recursos económicos.
Los expertos en fiscalidad y los pequeños empresarios defienden que la relación telemática de las compañías con la Agencia Tributaria sea opcional. Sin embargo, desde Hacienda, rechazan con rotundidad esa posibilidad.
Hacienda abre la puerta a relacionarse sólo por internet con los autónomos
La Agencia Tributaria se comunicará sólo a través de internet con "las personas físicas que por su dedicación profesional tengan garantizado el acceso" a la red y a las herramientas informáticas "adecuadas". La medida, introducida en un real decreto, ha cogido por sorpresa el sector, ya que no aparecía en el borrador que se publicó el pasado julio.
El cartero dejará de llamar a la puerta de ciertos profesionales para entregar cartas con el membrete de Hacienda. Un real decreto que modifica diversas normas fiscales, publicado el martes en el BOE, especifica que la administración tributaria podrá asignar una dirección electrónica a las personas físicas, siempre y cuando, "formen parte de colectivos con capacidad técnica o económica" para relacionarse sólo por internet con la Agencia Tributaria".
Aún se desconoce a quién afecta esta medida, ya que debe regularse a través de una orden ministerial. En cualquier caso, fuentes del Ministerio de Economía defienden que la relación a través de internet se restringirá a profesionales que, actualmente, ya se comunican telemáticamente con la administración. "Suponemos que no afectará al pequeño comerciante que tenga una mercería", apunta Luis del Amo, director del Registro de Economistas Asesores Fiscales. Sin embargo, considera que la medida es excesiva y que incluso podría vulnerar la ley de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos.
En el borrador del real decreto ya se especificaba que Hacienda asignaría un correo electrónico a las personas jurídicas (empresas) para relacionarse con ellas sólo a través de internet, sin embargo, no se decía nada de las personas físicas, que, en principio, quedaban fuera de la norma.
En España, hay algo más de un millón de empresas que tributan por el impuesto de sociedades y tienen la consideración de personas jurídicas. Para las empresas, la nueva obligación se aplicará independientemente de los recursos informáticos y económicos que posean. Fuentes del ministerio argumentan que, actualmente, las compañías ya envían el impuesto de sociedades a través de internet y presuponen que la medida no supondrá un problema para las compañías.
Objetivo, ahorrar costes
Hacienda, con este real decreto, pretende ahorrarse parte de los cuantiosos costes laborales y económicos que supone enviar millones de cartas y notificaciones a través del correo ordinario. Además, la Agencia Tributaria se asegurará de que los comunicados que envíe llegan a su destinatario y evitará las pérdidas de documentación en Correos. El asunto no es baladí, Hacienda destina, anualmente, 50 millones de euros en envíos postales y la posibilidad de abandonar el correo ordinario supondrá agilizar todos los trámites tributarios. En este sentido, la administración tributaria es, con diferencia, la más preparada en medios informáticos.
De hecho, a partir de 2011, cualquier ciudadano tendrá derecho -que no obligación- a dirigirse a las administraciones públicas a través de internet. En este sentido, la Agencia Tributaria ya ha puesto en marcha la bautizada como sede electrónica, que sustituye a la antigua oficina virtual.
Una de las principales novedades es que a través de la red los contribuyentes podrán conocer el estado de tramitación de sus expedientes que se hayan iniciado a partir de este año. Para ello, será necesario disponer del DNI electrónico.
Por otro lado, en el ámbito interno, Hacienda también está impulsando el envío a través de internet de documentos y expedientes entre distintas oficinas tributarias, lo que permite agilizar y ahorrar costes de envío.
Ello no significa que las montañas de papeles y expedientes desaparezcan de las mesas de Hacienda. Lo primero que hace el funcionario cuando recibe un expedientes es imprimirlo para leerlo en papel. Hay hábitos muy difíciles de cambiar.
El Gobierno se cubre las espaldas
El Gobierno no ha querido dejar ningún cabo suelto y aprovechó el anteproyecto de la Ley de Economía Sostenible para modificar, a su vez, la Ley General Tributaria. En concreto, se ha añadido un nuevo artículo que especifica que corresponde al "Ministerio de Economía establecer los supuestos y condiciones" en que los contribuyentes quedarán obligados a recibir las notificaciones a través de internet.
Con este cambio, el Gobierno se cubre las espaldas para evitar que la nueva obligación entre en contradicción con la normativa tributaria. En cualquier caso, los asesores fiscales temen que la exigencia de relacionarse sólo a través de internet para todas las empresas supondrá un coste añadido para aquellas compañías de menor tamaño y con menos recursos económicos.
Los expertos en fiscalidad y los pequeños empresarios defienden que la relación telemática de las compañías con la Agencia Tributaria sea opcional. Sin embargo, desde Hacienda, rechazan con rotundidad esa posibilidad.
lunes, 11 de enero de 2010
"Sé temeroso cuando otros avariciosos y sé avaricioso cuando otros sean temerosos".
Vivienda
Dónde se encuentran las gangas inmobiliarias
Publicado el 09-01-10 , por A. Redondo / J. Zuloaga
"Sé temeroso cuando otros avariciosos y sé avaricioso cuando otros sean temerosos". Es un consejo del afamado gurú financiero Warren Buffett. Una recomendación que muchos expertos comparten al referirse al mercado inmobiliario.
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Los tiempos de la burbuja inmobiliaria han quedado atrás. La crisis económica ha provocado un ajuste en los precios de los inmuebles desde el inicio de la crisis ante la caída de las rentas y las dificultades para conseguir financiación (en Madrid, los precios de las viviendas han caído un 10% desde su máximo histórico de 2007, según los expertos). Este redimensionamiento del mercado ha sido especialmente pronunciado en 2009. Pese a que los expertos consideran que podrían producirse nuevas depreciaciones, aconsejan poner de nuevo la vista en el mercado inmobiliario.
Los expertos señalan que la desbandada de inversores ha favorecido las oportunidades en el mercado. Pero estas gangas no están al alcance de todos los inversores. Los segmentos para minoristas (como el residencial o el industrial) aún están inmersos en un proceso de ajuste y tardarán más en estabilizarse. La inversión indirecta, a través de fondos inmobiliarios o cotizadas (otra vía de acceso a este mercado para los minoristas) tampoco atraviesa su mejor momento (ver informaciones adjuntas). La única oportunidad que ven para los inversores no cualificados está en la compra de garajes.
Se trata de un activo que ofrece rentabilidades más reducidas que las viviendas o las naves (ronda el 5% anual por plaza de aparcamiento, según los gestores), pero que implica poco gasto de mantenimiento y es difícil que caiga su valor. Los expertos recomiendan comprar en ciudades de tamaño mediano o grande, bien en zonas muy céntricas (cerca de edificios de oficinas para los trabajadores) o en barrios dormitorios (para los habitantes).
Para los grandes patrimonios e inversores institucionales, por el contrario, las firmas sí identifican oportunidades. Y es que la caída de los precios facilita la compra y el aumento de la cartera inmobiliaria a precios atractivos, lo que permitirá lograr una mayor rentabilidad una vez que se reactive este mercado (según algunas firmas, a finales de este año). En este caso, los gestores aconsejan la inversión directa en inmuebles.
Pero que haya oportunidades no significa que vayan a ser fáciles de encontrar. Los profesionales indican que el inversor debe ser muy selectivo y tener presente que el mercado inmobiliario, en todas sus variantes, está en un proceso de reconversión. Destacan que los inmuebles no van a revalorizarse ni tanto ni tan rápido como antes (en la última década, las viviendas presentaban retornos del 15% anuales). Recomiendan apostar a largo plazo.
La desbandada de inversores deja oportunidades en el segmento comercial y hotelero -->
�En 2010 vamos a ver más operaciones inmobiliarias�, señala Luis Martín, presidente de BNP Paribas Real Estate España. De los cinco segmentos en que se divide la inversión directa en inmuebles, hay tres que gustan especialmente a este experto para el inversor institucional: las oficinas, los hoteles y los locales comerciales minoristas.
Las oficinas son uno de los productos con mejores perspectivas. La esperada reactivación económica hace prever que las empresas necesiten espacios más amplios y más céntricos. Los gestores explican que en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia hay buenas oportunidades en zonas céntricas, lo que hace prever un repunte de las operaciones de compra.
Este segmento se comporta de manera cíclica, según las firmas, y ahora está en un momento de transición, lo que hace más atractiva la inversión.
A buen precioEn los últimos años, y ante la fuerte escalada de precios, muchas empresas optaron por trasladarse sus oficinas a las afueras de las ciudades. La llegada de la crisis y la fuerte caída de los precios ha dejado a muy buen precio muchos inmuebles de oficinas en los centros urbanos. Con la recuperación, se espera que muchas compañías regresen a estas zonas. Por ello, los profesionales recomiendan adelantarse y comprar ahora, antes de que comience el siguiente ciclo y repunten los precios.
Para el minorista, los expertos recomiendan adquirir garages en ciudades grandes -->
En cuanto a las rentabilidades de los alquileres, Martín apunta que se colocará entre el 6 y el 9% anual.
En cuanto a los hoteles, el ejecutivo de BNP Paribas indica que el sector turístico ha sufrido mucho con la crisis y que tanto los niveles de ocupación como los ingresos medios por habitación han tocado fondo. Creen que a poco que la situación mejore en 2010, las rentabilidades para los inversores que entren ahora serán muy interesantes (cercanas al 10% anual).
TurismoEste segmento tiene además otra ventaja. Manuel Zulueta, managing Director de Atlas Capital Close Brothers, explica que la gestión del personal supone un embrollo para las entidades financieras que se han quedado con hoteles ante la imposibilidad de sus dueños para hacer frente a sus obligaciones de deuda. Por eso bancos y cajas están dispuestos a vender estos inmuebles con importantes descuentos sobre la hipoteca (que pueden llegar incluso al 50%). De hecho, Zulueta señala que muchos inversores internacionales están aprovechando para hacerse con gangas en el sector turístico español.
Los inmuebles comerciales presentan una doble realidad. Por un lado, "tenemos una situación complicada en el sector (comercial), propiciada por un alto nivel de endeudamiento de las familias y una elevada tasa de paro", señala Cristina Pérez de Zabalza, responsable de Retail en Cushman & Wakefield España. Ello se traduce en una situación que resta atractivo a los centros comerciales, según los profesionales.
A la caída de las rentas por alquiler se suman las dificultades para lograr financiación, ya que los bancos sólo apoyan aquellos proyectos que tienen asegurados los rendimientos. Además, Luis Martín indica que en España hay una sobreoferta de centros comerciales (existen 530 en toda la geografía nacional).
Pero esta cruz también tiene una cara. Existe una oportunidad en los locales comerciales minoristas, y está muy relacionada con la banca.
La rentabilidad de los alquieres de oficinas oscilará entre el 6% y el 9% anual -->
Fernando Encina, jefe de estudios del portal inmobiliario Idealista, explica que 2010 va a estar marcado por las fusiones de las cajas de ahorro. Esta consolidación provocará una reducción en su red de oficinas, un proceso que también se está dando en los bancos. Encinar estima que el sector financiero podría cerrar entre 4.000 y 5.000 sucursales. Este experto cree que los dueños, al no poder conseguir rentas tan atractivas como las que les reportan hoy en día los bancos y cajas, estarán dispuestos a vender sus inmuebles con descuento. Es decir, podrán hacerse con buenos locales comerciales a precios atractivos (los expertos creen que se pueden lograr descuentos de doble dígito).
En esperaHasta aquí, las oportunidades. Y es que el resto de segmentos de negocio inmobiliario todavía están en proceso de ajuste. En el caso de los productos industriales, los consultores indican que el parón de la actividad económica está provocando una caída en las necesidades logísticas y de almacenamiento de las compañías, por lo que aún es pronto para entrar en este segmento.
Pero, si hay un sector inmobiliario castigado por la crisis, es el residencial. Según un reciente informe del portal inmobiliario Idealista, que ha estudiado la evolución anual de precios de las viviendas usadas en 328 municipios españoles, sólo en 8 localidades se han mantenido los precios el alza. En Barcelona, los precios cayeron un 6,1% durante el año pasado. �Desde que alcanzara su máximo en el primer trimestre de 2007 (4.888 euros por metro cuadrado), la caída de precios en la Ciudad Condal ha sido del 16,2%�, indican en Idealista. En Madrid, el año pasado el precio medio de venta cayó un 4,2%, hasta los 3.875 euros por metro cuadrado. Pero todavía se prevén nuevas rebajas.
El Servicio de Estudios de BBVA indica que "el sector de la vivienda sigue presentando importantes desequilibrios en cantidades y una importante sobreoferta, lo que continuará ejerciendo presión a la baja sobre los precios".
El ajuste está siendo más lento en España que en otros países. Según UBS, en Gran Bretaña había una burbuja similar a la española y los precios han corregido un 44%. Por ello, los expertos creen que, salvo que se consigan grandes descuentos (del 50% sobre tasación o la hipoteca), aún es pronto para entrar en el sector residencial.
La bolsa mantiene las inmobiliarias en cuarentenaLas ovejas negras. Ése es el papel que han desempeñado en los dos últimos años las inmobiliarias en bolsa. Son, junto con la banca, el negocio más penalizado desde que estalló la crisis en julio de 2007.
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Pese al buen tono que acompañó el año pasado a los mercados y que también se dejó notar en el sector (que subió un 26,7% en Europa) las empresas españolas terminaron con saldo negativo el 2009. En el Índice General, las más penalizadas fueron Metrovacesa, con un descenso de un 58,95% y Reyal Urbis, con un retroceso de un 57,21%.
Además, Montebalito acabó el ejercicio anterior con caídas superiores al 7% y colonial perdió un 3,12%. Tomando como referencia el inicio de la crisis, cuatro cotizadas españolas perdieron más de un 90% hasta final de 2009: Urbas, Nyesa Valores (la antigua Inbesos), Colonial y Afirma, conocida anteriormente como Astroc. Su castigo aún no ha sido levantado y todo parece señalar que seguirán siendo las ovejas negras este ejercicio, a pesar del rally que han registrado esta semana. Los expertos se muestran cautos sobre estas cotizadas.
Apuntan que sus beneficios seguirán resintiéndose y que al ser uno de los sectores que originaron la crisis, serán de los últimos en salir de ella. Por otro lado, muchas de ellas han suspendido el pago de dividendos, lo que reduce aún más su atractivo.
Desajustes de liquidez en los fondosLos fondos han sido durante los últimos años una de las vías favoritas de los ahorradores para invertir de manera indirecta en el sector inmobiliario. Las gestoras encontraron en estos productos la manera perfecta para dar acceso a la inversión en inmuebles a un bajo precio. Y cosecharon éxito. Tanto que estos fondos alcanzaron un patrimonio por encima de los 8.000 millones de euros de más de 150.000 partícipes a mediados de 2008.
Sin embargo, los productos de inversión colectiva inmobiliarios han pasado del cielo al infierno en el último año por problemas de liquidez. Tres de los ocho fondos registrados en España se han visto obligados a suspender los reembolsos durante dos años. El de BBVA dando una última oportunidad para que sus partícipes recuperasen su dinero; y Santander Banif Inmobiliario y Segurfondo Inversión bloqueando a sus ahorradores hasta la liquidación del fondo.
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Para los expertos, estos problemas eran algo que tenía que ocurrir y que se encuentran en la propia naturaleza del vehículo de inversión: los inmuebles, un activo de muy baja liquidez, no pueden agruparse en un fondo que da posibilidad de suscribir y reembolsar participaciones mensual y trimestralmente. A pesar de ello, consideran que los fondos inmobiliarios son una buena opción por la descorrelación y diversificación que aportan a la parte de la cartera que no necesita liquidez necesaria.
En estos casos, hay cuatro productos inmobiliarios españoles que todavía operan con normalidad: Caixa Catalunya Propietat, Ahorro Corporación Patrimonio Inmobiliario, Caja Madrid Patrimonio Inmobiliario y el Sabadell BS Inmobiliario. De estos, el CC Propietat es el que mejor se comporta en el año al retroceder un escaso 0,15 por ciento.
Sabadell BS Inmobiliario es el último en haber reforzado su cartera de inversiones, al adquirir el hospital Quirón Vizcaya, que se ha inaugurado recientemente, por un importe de 55 millones de euros.
Dónde se encuentran las gangas inmobiliarias
Publicado el 09-01-10 , por A. Redondo / J. Zuloaga
"Sé temeroso cuando otros avariciosos y sé avaricioso cuando otros sean temerosos". Es un consejo del afamado gurú financiero Warren Buffett. Una recomendación que muchos expertos comparten al referirse al mercado inmobiliario.
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Los tiempos de la burbuja inmobiliaria han quedado atrás. La crisis económica ha provocado un ajuste en los precios de los inmuebles desde el inicio de la crisis ante la caída de las rentas y las dificultades para conseguir financiación (en Madrid, los precios de las viviendas han caído un 10% desde su máximo histórico de 2007, según los expertos). Este redimensionamiento del mercado ha sido especialmente pronunciado en 2009. Pese a que los expertos consideran que podrían producirse nuevas depreciaciones, aconsejan poner de nuevo la vista en el mercado inmobiliario.
Los expertos señalan que la desbandada de inversores ha favorecido las oportunidades en el mercado. Pero estas gangas no están al alcance de todos los inversores. Los segmentos para minoristas (como el residencial o el industrial) aún están inmersos en un proceso de ajuste y tardarán más en estabilizarse. La inversión indirecta, a través de fondos inmobiliarios o cotizadas (otra vía de acceso a este mercado para los minoristas) tampoco atraviesa su mejor momento (ver informaciones adjuntas). La única oportunidad que ven para los inversores no cualificados está en la compra de garajes.
Se trata de un activo que ofrece rentabilidades más reducidas que las viviendas o las naves (ronda el 5% anual por plaza de aparcamiento, según los gestores), pero que implica poco gasto de mantenimiento y es difícil que caiga su valor. Los expertos recomiendan comprar en ciudades de tamaño mediano o grande, bien en zonas muy céntricas (cerca de edificios de oficinas para los trabajadores) o en barrios dormitorios (para los habitantes).
Para los grandes patrimonios e inversores institucionales, por el contrario, las firmas sí identifican oportunidades. Y es que la caída de los precios facilita la compra y el aumento de la cartera inmobiliaria a precios atractivos, lo que permitirá lograr una mayor rentabilidad una vez que se reactive este mercado (según algunas firmas, a finales de este año). En este caso, los gestores aconsejan la inversión directa en inmuebles.
Pero que haya oportunidades no significa que vayan a ser fáciles de encontrar. Los profesionales indican que el inversor debe ser muy selectivo y tener presente que el mercado inmobiliario, en todas sus variantes, está en un proceso de reconversión. Destacan que los inmuebles no van a revalorizarse ni tanto ni tan rápido como antes (en la última década, las viviendas presentaban retornos del 15% anuales). Recomiendan apostar a largo plazo.
La desbandada de inversores deja oportunidades en el segmento comercial y hotelero -->
�En 2010 vamos a ver más operaciones inmobiliarias�, señala Luis Martín, presidente de BNP Paribas Real Estate España. De los cinco segmentos en que se divide la inversión directa en inmuebles, hay tres que gustan especialmente a este experto para el inversor institucional: las oficinas, los hoteles y los locales comerciales minoristas.
Las oficinas son uno de los productos con mejores perspectivas. La esperada reactivación económica hace prever que las empresas necesiten espacios más amplios y más céntricos. Los gestores explican que en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia hay buenas oportunidades en zonas céntricas, lo que hace prever un repunte de las operaciones de compra.
Este segmento se comporta de manera cíclica, según las firmas, y ahora está en un momento de transición, lo que hace más atractiva la inversión.
A buen precioEn los últimos años, y ante la fuerte escalada de precios, muchas empresas optaron por trasladarse sus oficinas a las afueras de las ciudades. La llegada de la crisis y la fuerte caída de los precios ha dejado a muy buen precio muchos inmuebles de oficinas en los centros urbanos. Con la recuperación, se espera que muchas compañías regresen a estas zonas. Por ello, los profesionales recomiendan adelantarse y comprar ahora, antes de que comience el siguiente ciclo y repunten los precios.
Para el minorista, los expertos recomiendan adquirir garages en ciudades grandes -->
En cuanto a las rentabilidades de los alquileres, Martín apunta que se colocará entre el 6 y el 9% anual.
En cuanto a los hoteles, el ejecutivo de BNP Paribas indica que el sector turístico ha sufrido mucho con la crisis y que tanto los niveles de ocupación como los ingresos medios por habitación han tocado fondo. Creen que a poco que la situación mejore en 2010, las rentabilidades para los inversores que entren ahora serán muy interesantes (cercanas al 10% anual).
TurismoEste segmento tiene además otra ventaja. Manuel Zulueta, managing Director de Atlas Capital Close Brothers, explica que la gestión del personal supone un embrollo para las entidades financieras que se han quedado con hoteles ante la imposibilidad de sus dueños para hacer frente a sus obligaciones de deuda. Por eso bancos y cajas están dispuestos a vender estos inmuebles con importantes descuentos sobre la hipoteca (que pueden llegar incluso al 50%). De hecho, Zulueta señala que muchos inversores internacionales están aprovechando para hacerse con gangas en el sector turístico español.
Los inmuebles comerciales presentan una doble realidad. Por un lado, "tenemos una situación complicada en el sector (comercial), propiciada por un alto nivel de endeudamiento de las familias y una elevada tasa de paro", señala Cristina Pérez de Zabalza, responsable de Retail en Cushman & Wakefield España. Ello se traduce en una situación que resta atractivo a los centros comerciales, según los profesionales.
A la caída de las rentas por alquiler se suman las dificultades para lograr financiación, ya que los bancos sólo apoyan aquellos proyectos que tienen asegurados los rendimientos. Además, Luis Martín indica que en España hay una sobreoferta de centros comerciales (existen 530 en toda la geografía nacional).
Pero esta cruz también tiene una cara. Existe una oportunidad en los locales comerciales minoristas, y está muy relacionada con la banca.
La rentabilidad de los alquieres de oficinas oscilará entre el 6% y el 9% anual -->
Fernando Encina, jefe de estudios del portal inmobiliario Idealista, explica que 2010 va a estar marcado por las fusiones de las cajas de ahorro. Esta consolidación provocará una reducción en su red de oficinas, un proceso que también se está dando en los bancos. Encinar estima que el sector financiero podría cerrar entre 4.000 y 5.000 sucursales. Este experto cree que los dueños, al no poder conseguir rentas tan atractivas como las que les reportan hoy en día los bancos y cajas, estarán dispuestos a vender sus inmuebles con descuento. Es decir, podrán hacerse con buenos locales comerciales a precios atractivos (los expertos creen que se pueden lograr descuentos de doble dígito).
En esperaHasta aquí, las oportunidades. Y es que el resto de segmentos de negocio inmobiliario todavía están en proceso de ajuste. En el caso de los productos industriales, los consultores indican que el parón de la actividad económica está provocando una caída en las necesidades logísticas y de almacenamiento de las compañías, por lo que aún es pronto para entrar en este segmento.
Pero, si hay un sector inmobiliario castigado por la crisis, es el residencial. Según un reciente informe del portal inmobiliario Idealista, que ha estudiado la evolución anual de precios de las viviendas usadas en 328 municipios españoles, sólo en 8 localidades se han mantenido los precios el alza. En Barcelona, los precios cayeron un 6,1% durante el año pasado. �Desde que alcanzara su máximo en el primer trimestre de 2007 (4.888 euros por metro cuadrado), la caída de precios en la Ciudad Condal ha sido del 16,2%�, indican en Idealista. En Madrid, el año pasado el precio medio de venta cayó un 4,2%, hasta los 3.875 euros por metro cuadrado. Pero todavía se prevén nuevas rebajas.
El Servicio de Estudios de BBVA indica que "el sector de la vivienda sigue presentando importantes desequilibrios en cantidades y una importante sobreoferta, lo que continuará ejerciendo presión a la baja sobre los precios".
El ajuste está siendo más lento en España que en otros países. Según UBS, en Gran Bretaña había una burbuja similar a la española y los precios han corregido un 44%. Por ello, los expertos creen que, salvo que se consigan grandes descuentos (del 50% sobre tasación o la hipoteca), aún es pronto para entrar en el sector residencial.
La bolsa mantiene las inmobiliarias en cuarentenaLas ovejas negras. Ése es el papel que han desempeñado en los dos últimos años las inmobiliarias en bolsa. Son, junto con la banca, el negocio más penalizado desde que estalló la crisis en julio de 2007.
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Pese al buen tono que acompañó el año pasado a los mercados y que también se dejó notar en el sector (que subió un 26,7% en Europa) las empresas españolas terminaron con saldo negativo el 2009. En el Índice General, las más penalizadas fueron Metrovacesa, con un descenso de un 58,95% y Reyal Urbis, con un retroceso de un 57,21%.
Además, Montebalito acabó el ejercicio anterior con caídas superiores al 7% y colonial perdió un 3,12%. Tomando como referencia el inicio de la crisis, cuatro cotizadas españolas perdieron más de un 90% hasta final de 2009: Urbas, Nyesa Valores (la antigua Inbesos), Colonial y Afirma, conocida anteriormente como Astroc. Su castigo aún no ha sido levantado y todo parece señalar que seguirán siendo las ovejas negras este ejercicio, a pesar del rally que han registrado esta semana. Los expertos se muestran cautos sobre estas cotizadas.
Apuntan que sus beneficios seguirán resintiéndose y que al ser uno de los sectores que originaron la crisis, serán de los últimos en salir de ella. Por otro lado, muchas de ellas han suspendido el pago de dividendos, lo que reduce aún más su atractivo.
Desajustes de liquidez en los fondosLos fondos han sido durante los últimos años una de las vías favoritas de los ahorradores para invertir de manera indirecta en el sector inmobiliario. Las gestoras encontraron en estos productos la manera perfecta para dar acceso a la inversión en inmuebles a un bajo precio. Y cosecharon éxito. Tanto que estos fondos alcanzaron un patrimonio por encima de los 8.000 millones de euros de más de 150.000 partícipes a mediados de 2008.
Sin embargo, los productos de inversión colectiva inmobiliarios han pasado del cielo al infierno en el último año por problemas de liquidez. Tres de los ocho fondos registrados en España se han visto obligados a suspender los reembolsos durante dos años. El de BBVA dando una última oportunidad para que sus partícipes recuperasen su dinero; y Santander Banif Inmobiliario y Segurfondo Inversión bloqueando a sus ahorradores hasta la liquidación del fondo.
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Para los expertos, estos problemas eran algo que tenía que ocurrir y que se encuentran en la propia naturaleza del vehículo de inversión: los inmuebles, un activo de muy baja liquidez, no pueden agruparse en un fondo que da posibilidad de suscribir y reembolsar participaciones mensual y trimestralmente. A pesar de ello, consideran que los fondos inmobiliarios son una buena opción por la descorrelación y diversificación que aportan a la parte de la cartera que no necesita liquidez necesaria.
En estos casos, hay cuatro productos inmobiliarios españoles que todavía operan con normalidad: Caixa Catalunya Propietat, Ahorro Corporación Patrimonio Inmobiliario, Caja Madrid Patrimonio Inmobiliario y el Sabadell BS Inmobiliario. De estos, el CC Propietat es el que mejor se comporta en el año al retroceder un escaso 0,15 por ciento.
Sabadell BS Inmobiliario es el último en haber reforzado su cartera de inversiones, al adquirir el hospital Quirón Vizcaya, que se ha inaugurado recientemente, por un importe de 55 millones de euros.
martes, 5 de enero de 2010
Los parados "pasan" del gobierno y renegocian las hipotecas con sus bancos
Martes, 5 Enero de 2010 - 09:31 h / publicado por equipo@idealista
el presidente del gobierno josé luis rodríguez zapatero anunció hace más de un año una de sus medidas estrella para ayudar a los parados: darles la oportunidad de pagar sólo la mitad de su cuota hipotecaria durante unos meses. pese a que el paro roza los cuatro millones y que cada día hay numerosos embargos, apenas 11.796 familias han querido aceptar la ayuda del gobierno, ya que la mayoría está renegociando la hipoteca directamente con su banco
la medida se puso en marcha en marzo de 2009 y desde entonces ni 12.000 familias han recurrido a él pese a que llenó debates, minutos de televisión y páginas de diarios cuando zapatero la anunció. en total, los aplazamientos formalizados por estas familias asciende a 72,9 millones de euros
una de las críticas en su naciomiento fue que sólo permitía aplazar a quienes tuviesen pagos de 12.000 euros al año, por lo que dejaba fuera a numerosas familias. Desde el ICO se apunta a que el bajo número de familias acogidas a la medida se debe a que las entidades financieras están renegociando directamente los préstamos contratados para la compra de casa
la línea tiene como objetivo el aplazamiento temporal y parcial a los parados en la obligación de pago del 50% del importe de las cuotas hipotecarias del periodo comprendido entre el 1 de marzo de 2009 y 28 de febrero de 2011, con un máximo de 500 euros mensuales
el presidente del gobierno josé luis rodríguez zapatero anunció hace más de un año una de sus medidas estrella para ayudar a los parados: darles la oportunidad de pagar sólo la mitad de su cuota hipotecaria durante unos meses. pese a que el paro roza los cuatro millones y que cada día hay numerosos embargos, apenas 11.796 familias han querido aceptar la ayuda del gobierno, ya que la mayoría está renegociando la hipoteca directamente con su banco
la medida se puso en marcha en marzo de 2009 y desde entonces ni 12.000 familias han recurrido a él pese a que llenó debates, minutos de televisión y páginas de diarios cuando zapatero la anunció. en total, los aplazamientos formalizados por estas familias asciende a 72,9 millones de euros
una de las críticas en su naciomiento fue que sólo permitía aplazar a quienes tuviesen pagos de 12.000 euros al año, por lo que dejaba fuera a numerosas familias. Desde el ICO se apunta a que el bajo número de familias acogidas a la medida se debe a que las entidades financieras están renegociando directamente los préstamos contratados para la compra de casa
la línea tiene como objetivo el aplazamiento temporal y parcial a los parados en la obligación de pago del 50% del importe de las cuotas hipotecarias del periodo comprendido entre el 1 de marzo de 2009 y 28 de febrero de 2011, con un máximo de 500 euros mensuales
Una de cada tres familias sufre retrasos en el pago de sus hipotecas
Redacción fotocasa.es , 09/09/2009, 12:38 h
Los ahorros de las familias se están ajustando a la difícil situación económica actual. Sin embargo, no siempre es posible hacer frente a todos los desembolsos. Así lo demuestran los datos de la Asociación Negociadora de Productos Bancarios, quien señala que una de cada tres familias españolas con hipoteca tiene dificultades para hacer frente a sus pagos.
Esta cifra supone que el número de familias que en los últimos seis meses se han visto obligadas a retrasar en al menos una ocasión el pago de su hipoteca creció en más de 120% en el primer semestre del año.
Según la Asociación, esto se debe a que la reducción del coste hipotecario no es suficiente por sí mismo para relajar la presión financiera de las familias, ya que tanto los créditos personales, como los asociados al consumo o a los aplazamientos de las tarjetas de crédito siguen teniendo un peso relativo demasiado alto en la economía familiar, de alcance mensual.
Desconfianza en la financiación pública a la banca
Además, en el mismo periodo de tiempo ha descendido el número de hipotecados que piensa que las sumas de dinero que el Gobierno inyectó en la banca pueden repercutirle en forma de más financiación o mejora en las condiciones de la ya existentes.
Asimismo, cae también un 11,5% el número de entrevistados que piensa que las administraciones deberían plantear medidas para promover la refinanciación familiar, debido, sobre todo, al aumento de la desconfianza en que las acciones del Gobierno para apoyar al sistema financiero les pudieran suponer un beneficio.
Los ahorros de las familias se están ajustando a la difícil situación económica actual. Sin embargo, no siempre es posible hacer frente a todos los desembolsos. Así lo demuestran los datos de la Asociación Negociadora de Productos Bancarios, quien señala que una de cada tres familias españolas con hipoteca tiene dificultades para hacer frente a sus pagos.
Esta cifra supone que el número de familias que en los últimos seis meses se han visto obligadas a retrasar en al menos una ocasión el pago de su hipoteca creció en más de 120% en el primer semestre del año.
Según la Asociación, esto se debe a que la reducción del coste hipotecario no es suficiente por sí mismo para relajar la presión financiera de las familias, ya que tanto los créditos personales, como los asociados al consumo o a los aplazamientos de las tarjetas de crédito siguen teniendo un peso relativo demasiado alto en la economía familiar, de alcance mensual.
Desconfianza en la financiación pública a la banca
Además, en el mismo periodo de tiempo ha descendido el número de hipotecados que piensa que las sumas de dinero que el Gobierno inyectó en la banca pueden repercutirle en forma de más financiación o mejora en las condiciones de la ya existentes.
Asimismo, cae también un 11,5% el número de entrevistados que piensa que las administraciones deberían plantear medidas para promover la refinanciación familiar, debido, sobre todo, al aumento de la desconfianza en que las acciones del Gobierno para apoyar al sistema financiero les pudieran suponer un beneficio.
El Gobierno exige a la banca que conceda créditos a empresas y familias
Redacción fotocasa.es , 20/01/2009, 16:59 h
La vicepresidenta del Gobierno, María Teresa Fernández de la Vega, asegura que el Ejecutivo ha adoptado medidas para inyectar liquidez y quiere que se traduzcan en que la banca recupere la confianza y vuelva a dar crédito a empresas y familias, por lo que va a "exigir" al sector financiero "que cumpla con su papel fundamental".
"Es verdad que se requiere tiempo para que las medidas se vayan asentando y produzcan resultado", señaló De la Vega en declaraciones a RNE recogidas por Europa Press, aunque subrayó que las entidades "tienen que arriesgar un poquito". Por ello, el Ejecutivo va escuchar al sector "para ver si hay algún tipo de problema" que impida que el crédito llegue a empresas y familias, porque el sistema "tiene que volver a funcionar".
"Las cosas se solucionan hablando, buscando cómo superar las dificultades", dijo De la Vega, quien apuntó que hay que recuperar la situación de confianza para que la banca cumpla su función de dar crédito y las empresas y familias accedan a ese crédito. "No tiene por qué no ocurrir", destacó.
De la Vega, que afirmó que las entidades financieras españolas "son responsables", dijo que el Gobierno adoptará todas las medidas que estén en su mano y pidió "tranquilidad" porque "no se han agotado todos los medios para que esto funcione". "Confiamos en que las cosas van a volver a funcionar" aseguró.
En cualquier caso, la vicepresidenta aseguró que le "preocupa" el sentimiento que transmiten los ciudadanos de que las ayudas no llegan y recordó que son "medidas muy novedosas", que pueden tardar "un poco" en tener su efecto.
En este sentido, De la Vega dijo que puede ser un problema de falta de comunicación, por lo que el Gobierno ha puesto en marcha un plan de información para que los ciudadanos conozcan las ayudas a las que pueden acogerse, o una excesiva rigidez.
"La situación va a ir cambiando, lo que no quita ni un ápice de lo complicado de la situación", dijo De la Vega, quien aseguró que España ha salido de otras situaciones complicadas.
La vicepresidenta del Gobierno, María Teresa Fernández de la Vega, asegura que el Ejecutivo ha adoptado medidas para inyectar liquidez y quiere que se traduzcan en que la banca recupere la confianza y vuelva a dar crédito a empresas y familias, por lo que va a "exigir" al sector financiero "que cumpla con su papel fundamental".
"Es verdad que se requiere tiempo para que las medidas se vayan asentando y produzcan resultado", señaló De la Vega en declaraciones a RNE recogidas por Europa Press, aunque subrayó que las entidades "tienen que arriesgar un poquito". Por ello, el Ejecutivo va escuchar al sector "para ver si hay algún tipo de problema" que impida que el crédito llegue a empresas y familias, porque el sistema "tiene que volver a funcionar".
"Las cosas se solucionan hablando, buscando cómo superar las dificultades", dijo De la Vega, quien apuntó que hay que recuperar la situación de confianza para que la banca cumpla su función de dar crédito y las empresas y familias accedan a ese crédito. "No tiene por qué no ocurrir", destacó.
De la Vega, que afirmó que las entidades financieras españolas "son responsables", dijo que el Gobierno adoptará todas las medidas que estén en su mano y pidió "tranquilidad" porque "no se han agotado todos los medios para que esto funcione". "Confiamos en que las cosas van a volver a funcionar" aseguró.
En cualquier caso, la vicepresidenta aseguró que le "preocupa" el sentimiento que transmiten los ciudadanos de que las ayudas no llegan y recordó que son "medidas muy novedosas", que pueden tardar "un poco" en tener su efecto.
En este sentido, De la Vega dijo que puede ser un problema de falta de comunicación, por lo que el Gobierno ha puesto en marcha un plan de información para que los ciudadanos conozcan las ayudas a las que pueden acogerse, o una excesiva rigidez.
"La situación va a ir cambiando, lo que no quita ni un ápice de lo complicado de la situación", dijo De la Vega, quien aseguró que España ha salido de otras situaciones complicadas.
lunes, 4 de enero de 2010
el gobierno ya te cobra más por vender tu casa
Lunes, 4 Enero de 2010 - 08:46 h / publicado por dmontero@idealista
hacienda te cobrará más por vender una casa en 2010
el nuevo año ha traído una subida de impuestos a las plusvalías que se generan por cualquier operación financiera (venta de acciones, por intereses en depósitos, vender una vivienda...). así, si antes vendías tu casa con ganancias pagabas al estado "sólo" el 18%. actualmente deberás pagar un 19% por los primeros 6.000 euros de plusvalías y un 21% por el resto
en la práctica, si una persona vendiera su casa de segunda mano con unas plusvalías netas (después de descontar todos los gastos) de 100.000 euros, antes tenía que pagar a hacienda 18.000 euros, mientras que ahora tendría que desembolsar 20.880 euros
no obstante, esto es principalmente para quienes tienen una casa como inversión o segunda vivienda, ya que hay que recordar que quienes venden su vivienda habitual para comprarse una vivienda habitual de mayor valor están exentos de tributar por esa ganancia si reinvierten los abonado en la otra casa y las plusvalías generadas por la venta en la vivienda nueva antes de dos años
¿cómo se calcula la plusvalía de una vivienda?
la plusvalía se calcula obteniendo el valor de adquisición (precio, más gastos e impuestos), aplicándole un coeficiente de actualización y restando el importe de la venta (una vez descontados los gastos y tributos)
el coeficiente de actualización depende del año en que se compró la vivienda y para aplicar en 2008 eran:
nota: tabla aplicable a 2009, pendiente de actualización para 2010
ejemplo: maría compró una casa en 1995 por 67.000 euros y la ha vendido ahora por 202.000 euros. los gastos de todas las operaciones son de 10.000 euros
a) maría tendría que calcular su importe de adquisición: 67.000 euros
b) aplicarle el coeficiente reductor, que para 1996 fue 1,2658. con ello tendría un importe de compra actualizado de 67.000 X 1,2658 = 84.809 euros
c) calcular la diferencia entre el importe de la compra y la venta: 202.000 - 84.809 = 117.191 euros
d) restarle los gastos: 117.191 - 10.000 = 107.191 euros
por lo tantro su plusvalía sería 107.191 euros
¿cómo se calculan los impuestos a pagar?
ejemplo 1 de maría: con la nueva fiscalidad propuesta, pagaría en dos tramos. un 19% por los 6.000 primeros euros = 1.140 euros y un 21% por todo lo demás: 21.250 euros. en total, la suma de ambos tramos serían 22.390 euros
con la anterior fiscalidad habría pagado el 18% por toda la plusvalía, es decir, 19.294 euros
es decir, la nueva fiscalidad equivale a que maría page 3.096 euros más, el equivalente a bajar un 1,5% el precio de su casa
¿me puedo librar de pagar la plusvalía a hacienda?
si, siempre que se cumplan uno de estos dos requisitos:
1) ser mayor de 65 años o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia
2) si la vivienda que se vende es la vivienda habitual y se reinvierten las plusvalías en la compra de otra vivienda habitual de mayor valor
en este último caso, se deben reinvertir tanto el dinero abonado en la primera vivienda como las plusvalías en un plazo máximo de 2 años
nota: los cálculos son aproximados porque están hechos con la última tabla de coeficientes publicada por hacienda, válida para 2009. para un piso que se venda en 2010 deberían emplearse la tabla de coeficientes de 20010
hacienda te cobrará más por vender una casa en 2010
el nuevo año ha traído una subida de impuestos a las plusvalías que se generan por cualquier operación financiera (venta de acciones, por intereses en depósitos, vender una vivienda...). así, si antes vendías tu casa con ganancias pagabas al estado "sólo" el 18%. actualmente deberás pagar un 19% por los primeros 6.000 euros de plusvalías y un 21% por el resto
en la práctica, si una persona vendiera su casa de segunda mano con unas plusvalías netas (después de descontar todos los gastos) de 100.000 euros, antes tenía que pagar a hacienda 18.000 euros, mientras que ahora tendría que desembolsar 20.880 euros
no obstante, esto es principalmente para quienes tienen una casa como inversión o segunda vivienda, ya que hay que recordar que quienes venden su vivienda habitual para comprarse una vivienda habitual de mayor valor están exentos de tributar por esa ganancia si reinvierten los abonado en la otra casa y las plusvalías generadas por la venta en la vivienda nueva antes de dos años
¿cómo se calcula la plusvalía de una vivienda?
la plusvalía se calcula obteniendo el valor de adquisición (precio, más gastos e impuestos), aplicándole un coeficiente de actualización y restando el importe de la venta (una vez descontados los gastos y tributos)
el coeficiente de actualización depende del año en que se compró la vivienda y para aplicar en 2008 eran:
nota: tabla aplicable a 2009, pendiente de actualización para 2010
ejemplo: maría compró una casa en 1995 por 67.000 euros y la ha vendido ahora por 202.000 euros. los gastos de todas las operaciones son de 10.000 euros
a) maría tendría que calcular su importe de adquisición: 67.000 euros
b) aplicarle el coeficiente reductor, que para 1996 fue 1,2658. con ello tendría un importe de compra actualizado de 67.000 X 1,2658 = 84.809 euros
c) calcular la diferencia entre el importe de la compra y la venta: 202.000 - 84.809 = 117.191 euros
d) restarle los gastos: 117.191 - 10.000 = 107.191 euros
por lo tantro su plusvalía sería 107.191 euros
¿cómo se calculan los impuestos a pagar?
ejemplo 1 de maría: con la nueva fiscalidad propuesta, pagaría en dos tramos. un 19% por los 6.000 primeros euros = 1.140 euros y un 21% por todo lo demás: 21.250 euros. en total, la suma de ambos tramos serían 22.390 euros
con la anterior fiscalidad habría pagado el 18% por toda la plusvalía, es decir, 19.294 euros
es decir, la nueva fiscalidad equivale a que maría page 3.096 euros más, el equivalente a bajar un 1,5% el precio de su casa
¿me puedo librar de pagar la plusvalía a hacienda?
si, siempre que se cumplan uno de estos dos requisitos:
1) ser mayor de 65 años o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia
2) si la vivienda que se vende es la vivienda habitual y se reinvierten las plusvalías en la compra de otra vivienda habitual de mayor valor
en este último caso, se deben reinvertir tanto el dinero abonado en la primera vivienda como las plusvalías en un plazo máximo de 2 años
nota: los cálculos son aproximados porque están hechos con la última tabla de coeficientes publicada por hacienda, válida para 2009. para un piso que se venda en 2010 deberían emplearse la tabla de coeficientes de 20010
Aprobado el proyecto de ley que regula la protección por cese involuntario de actividad de los autónomos
La nueva norma supone un sistema específico de protección para estos trabajadores
Fecha de publicación: 24 de diciembre de 2009 El Consejo de Ministros ha aprobado el proyecto de ley que regula la protección por cese involuntario de actividad de los trabajadores autónomos. La nueva norma consiste en un sistema específico de protección para los trabajadores autónomos que cesen en su actividad de manera involuntaria y está basado en tres principios básicos: contributivo, solidario y sostenible financieramente.
Es un sistema mixto, entre voluntario y obligatorio, en virtud del cual tendrán derecho a la Protección por Cese de Actividad los trabajadores autónomos que tengan protegida la cobertura por accidentes de trabajo y enfermedades profesionales. En la actualidad hay 539.338 trabajadores autónomos que cotizan por contingencias profesionales, incluyendo a 176.000 trabajadores autónomos del sector agrario.
La prestación por cese de actividad de los autónomos no será menor de 583,38 euros mensuales y no podrá superar los 1.383,9 euros. Su cuantía, durante todo su periodo de disfrute, será equivalente al 70% de la base por la que el autónomo venía cotizando durante los doce meses anteriores al cese de su actividad.
Duración de la prestación
Su duración será de entre dos y seis meses, en función del periodo cotizado, si bien en los casos de trabajadores autónomos de entre 60 a 64 años se incrementa la duración de la prestación, con un mínimo de tres meses y un máximo de nueve meses.
Desde el inicio de la situación de cese de actividad hasta el fin de la percepción de la prestación se cotizará a la Seguridad Social por el trabajador autónomo para que éste no pierda derechos para las prestaciones por contingencias comunes, en concreto para su pensión.
Si se tiene en cuenta que en los primeros 12 meses no existe gasto en prestación, se ha establecido un tipo de cotización para los trabajadores autónomos del 1,5% de la base, con una reducción del 0,5% en la cotización por incapacidad temporal, por lo que el trabajador cotizará efectivamente para el primer año sobre un 1%, que sobre la base mínima de 833,40 euros, apunta a una cotización de 8,33 euros mensuales.
Cada año, la Ley de Presupuestos Generales del Estado establecerá el tipo de cotización que permita financiar este sistema de protección de los trabajadores autónomos que cesen involuntariamente en su actividad. El Consejo del Trabajo Autónomo, de próxima creación, analizará cada año la evolución del sistema y propondrá medidas que mejoren el mismo.
Fecha de publicación: 24 de diciembre de 2009 El Consejo de Ministros ha aprobado el proyecto de ley que regula la protección por cese involuntario de actividad de los trabajadores autónomos. La nueva norma consiste en un sistema específico de protección para los trabajadores autónomos que cesen en su actividad de manera involuntaria y está basado en tres principios básicos: contributivo, solidario y sostenible financieramente.
Es un sistema mixto, entre voluntario y obligatorio, en virtud del cual tendrán derecho a la Protección por Cese de Actividad los trabajadores autónomos que tengan protegida la cobertura por accidentes de trabajo y enfermedades profesionales. En la actualidad hay 539.338 trabajadores autónomos que cotizan por contingencias profesionales, incluyendo a 176.000 trabajadores autónomos del sector agrario.
La prestación por cese de actividad de los autónomos no será menor de 583,38 euros mensuales y no podrá superar los 1.383,9 euros. Su cuantía, durante todo su periodo de disfrute, será equivalente al 70% de la base por la que el autónomo venía cotizando durante los doce meses anteriores al cese de su actividad.
Duración de la prestación
Su duración será de entre dos y seis meses, en función del periodo cotizado, si bien en los casos de trabajadores autónomos de entre 60 a 64 años se incrementa la duración de la prestación, con un mínimo de tres meses y un máximo de nueve meses.
Desde el inicio de la situación de cese de actividad hasta el fin de la percepción de la prestación se cotizará a la Seguridad Social por el trabajador autónomo para que éste no pierda derechos para las prestaciones por contingencias comunes, en concreto para su pensión.
Si se tiene en cuenta que en los primeros 12 meses no existe gasto en prestación, se ha establecido un tipo de cotización para los trabajadores autónomos del 1,5% de la base, con una reducción del 0,5% en la cotización por incapacidad temporal, por lo que el trabajador cotizará efectivamente para el primer año sobre un 1%, que sobre la base mínima de 833,40 euros, apunta a una cotización de 8,33 euros mensuales.
Cada año, la Ley de Presupuestos Generales del Estado establecerá el tipo de cotización que permita financiar este sistema de protección de los trabajadores autónomos que cesen involuntariamente en su actividad. El Consejo del Trabajo Autónomo, de próxima creación, analizará cada año la evolución del sistema y propondrá medidas que mejoren el mismo.
El Congreso aprueba una ley que prohíbe el spam telefónico y otras prácticas comerciales agresivas
Esta norma aumenta la seguridad de los consumidores y proporciona garantía jurídica a las empresas que compiten legítimamente en el mercado
Fecha de publicación: 26 de diciembre de 2009 El Congreso de los Diputados aprobó por unanimidad la Ley por la que se modifica el régimen legal de la competencia desleal y de la publicidad ilícita, y que entre otras medidas contempla la prohibición del spam telefónico y otras prácticas comerciales agresivas. La nueva norma, propuesta conjuntamente por los ministerios de Sanidad y Política Social, Justicia, Economía y Hacienda e Industria, Turismo y Comercio, traslada al ordenamiento jurídico español dos disposiciones del Parlamento Europeo y del Consejo: la directiva 2005/29/CE, relativa a prácticas comerciales desleales, y la 2006/114/CE, sobre publicidad engañosa y publicidad comparativa.
El Ministerio de Sanidad destacó que además de aumentar la seguridad de los consumidores, la norma aprobada proporciona garantía jurídica a las empresas que compiten legítimamente en el mercado frente a aquellas que realizan prácticas contrarias a la buena fe, carentes de diligencia profesional y que distorsionan de manera significativa el comportamiento económico del consumidor.
Además de regular las prácticas comerciales agresivas, se tipifica con claridad los procedimientos comerciales desleales
También permite regular las prácticas comerciales agresivas y tipifica con claridad los procedimientos comerciales desleales, es decir, aquellas conductas engañosas que contengan información falsa o que, aunque sea veraz por su contenido o presentación, pueda inducir a error a los destinatarios; por ejemplo, en cuestiones como la asistencia postventa o el tratamiento de las reclamaciones. Del mismo modo, se considera desleal y agresivo todo comportamiento que pueda mermar de manera significativa, mediante acoso, coacción, fuerza o influencia indebida, la libertad de elección o conducta de los consumidores en relación al bien o servicio que se oferte. Por ejemplo, actuaciones como el spam telefónico son consideradas desleales y, por tanto, perseguibles.
Por otra parte, la nueva norma introduce modificaciones en cuatro leyes generales: defensa de los consumidores y usuarios, competencia desleal, publicidad y ordenación del comercio minorista. Igualmente, se establece un régimen jurídico unitario para todos los actos de engaño y para las prácticas agresivas y se exige el mismo nivel de corrección con independencia de que los destinatarios de las actividades comerciales, sean consumidores o empresarios.
La nueva norma introduce modificaciones en cuatro leyes generales
Para combatir todo el tipo de prácticas señaladas, el nuevo texto legal prevé la posibilidad, de emprender, entre otras, acciones de cesación del acto o prohibición de reiteración, de rectificación y de resarcimiento de daños por parte de los afectados y las autoridades competentes, expuso Sanidad.
Códigos de conducta
La Ley prevé por parte de las Administraciones Públicas la promoción de códigos de conducta entre las organizaciones empresariales y profesionales que ayuden a controlar las prácticas publicitarias desleales de las empresas y a elevar el nivel de protección de los consumidores. En la elaboración de esos códigos también podrá contarse con la participación de las organizaciones de consumidores.
Los códigos de conducta que se redacten deberán respetar la normativa de defensa de la competencia y se les dará una publicidad suficiente para su debido conocimiento por los destinatarios. Además, estos sistemas de autorregulación se dotarán de órganos independientes de control para asegurar el cumplimiento eficaz de los compromisos asumidos por las empresas adheridas y deberán establecer sistemas eficaces de resolución de las reclamaciones.
Fecha de publicación: 26 de diciembre de 2009 El Congreso de los Diputados aprobó por unanimidad la Ley por la que se modifica el régimen legal de la competencia desleal y de la publicidad ilícita, y que entre otras medidas contempla la prohibición del spam telefónico y otras prácticas comerciales agresivas. La nueva norma, propuesta conjuntamente por los ministerios de Sanidad y Política Social, Justicia, Economía y Hacienda e Industria, Turismo y Comercio, traslada al ordenamiento jurídico español dos disposiciones del Parlamento Europeo y del Consejo: la directiva 2005/29/CE, relativa a prácticas comerciales desleales, y la 2006/114/CE, sobre publicidad engañosa y publicidad comparativa.
El Ministerio de Sanidad destacó que además de aumentar la seguridad de los consumidores, la norma aprobada proporciona garantía jurídica a las empresas que compiten legítimamente en el mercado frente a aquellas que realizan prácticas contrarias a la buena fe, carentes de diligencia profesional y que distorsionan de manera significativa el comportamiento económico del consumidor.
Además de regular las prácticas comerciales agresivas, se tipifica con claridad los procedimientos comerciales desleales
También permite regular las prácticas comerciales agresivas y tipifica con claridad los procedimientos comerciales desleales, es decir, aquellas conductas engañosas que contengan información falsa o que, aunque sea veraz por su contenido o presentación, pueda inducir a error a los destinatarios; por ejemplo, en cuestiones como la asistencia postventa o el tratamiento de las reclamaciones. Del mismo modo, se considera desleal y agresivo todo comportamiento que pueda mermar de manera significativa, mediante acoso, coacción, fuerza o influencia indebida, la libertad de elección o conducta de los consumidores en relación al bien o servicio que se oferte. Por ejemplo, actuaciones como el spam telefónico son consideradas desleales y, por tanto, perseguibles.
Por otra parte, la nueva norma introduce modificaciones en cuatro leyes generales: defensa de los consumidores y usuarios, competencia desleal, publicidad y ordenación del comercio minorista. Igualmente, se establece un régimen jurídico unitario para todos los actos de engaño y para las prácticas agresivas y se exige el mismo nivel de corrección con independencia de que los destinatarios de las actividades comerciales, sean consumidores o empresarios.
La nueva norma introduce modificaciones en cuatro leyes generales
Para combatir todo el tipo de prácticas señaladas, el nuevo texto legal prevé la posibilidad, de emprender, entre otras, acciones de cesación del acto o prohibición de reiteración, de rectificación y de resarcimiento de daños por parte de los afectados y las autoridades competentes, expuso Sanidad.
Códigos de conducta
La Ley prevé por parte de las Administraciones Públicas la promoción de códigos de conducta entre las organizaciones empresariales y profesionales que ayuden a controlar las prácticas publicitarias desleales de las empresas y a elevar el nivel de protección de los consumidores. En la elaboración de esos códigos también podrá contarse con la participación de las organizaciones de consumidores.
Los códigos de conducta que se redacten deberán respetar la normativa de defensa de la competencia y se les dará una publicidad suficiente para su debido conocimiento por los destinatarios. Además, estos sistemas de autorregulación se dotarán de órganos independientes de control para asegurar el cumplimiento eficaz de los compromisos asumidos por las empresas adheridas y deberán establecer sistemas eficaces de resolución de las reclamaciones.
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