el gobierno ya te cobra más por vender tu casa

Lunes, 4 Enero de 2010 - 08:46 h / publicado por dmontero@idealista


hacienda te cobrará más por vender una casa en 2010

el nuevo año ha traído una subida de impuestos a las plusvalías que se generan por cualquier operación financiera (venta de acciones, por intereses en depósitos, vender una vivienda...). así, si antes vendías tu casa con ganancias pagabas al estado "sólo" el 18%. actualmente deberás pagar un 19% por los primeros 6.000 euros de plusvalías y un 21% por el resto

en la práctica, si una persona vendiera su casa de segunda mano con unas plusvalías netas (después de descontar todos los gastos) de 100.000 euros, antes tenía que pagar a hacienda 18.000 euros, mientras que ahora tendría que desembolsar 20.880 euros

no obstante, esto es principalmente para quienes tienen una casa como inversión o segunda vivienda, ya que hay que recordar que quienes venden su vivienda habitual para comprarse una vivienda habitual de mayor valor están exentos de tributar por esa ganancia si reinvierten los abonado en la otra casa y las plusvalías generadas por la venta en la vivienda nueva antes de dos años

¿cómo se calcula la plusvalía de una vivienda?

la plusvalía se calcula obteniendo el valor de adquisición (precio, más gastos e impuestos), aplicándole un coeficiente de actualización y restando el importe de la venta (una vez descontados los gastos y tributos)

el coeficiente de actualización depende del año en que se compró la vivienda y para aplicar en 2008 eran:



nota: tabla aplicable a 2009, pendiente de actualización para 2010

ejemplo: maría compró una casa en 1995 por 67.000 euros y la ha vendido ahora por 202.000 euros. los gastos de todas las operaciones son de 10.000 euros

a) maría tendría que calcular su importe de adquisición: 67.000 euros

b) aplicarle el coeficiente reductor, que para 1996 fue 1,2658. con ello tendría un importe de compra actualizado de 67.000 X 1,2658 = 84.809 euros

c) calcular la diferencia entre el importe de la compra y la venta: 202.000 - 84.809 = 117.191 euros

d) restarle los gastos: 117.191 - 10.000 = 107.191 euros

por lo tantro su plusvalía sería 107.191 euros

¿cómo se calculan los impuestos a pagar?

ejemplo 1 de maría: con la nueva fiscalidad propuesta, pagaría en dos tramos. un 19% por los 6.000 primeros euros = 1.140 euros y un 21% por todo lo demás: 21.250 euros. en total, la suma de ambos tramos serían 22.390 euros

con la anterior fiscalidad habría pagado el 18% por toda la plusvalía, es decir, 19.294 euros

es decir, la nueva fiscalidad equivale a que maría page 3.096 euros más, el equivalente a bajar un 1,5% el precio de su casa

¿me puedo librar de pagar la plusvalía a hacienda?

si, siempre que se cumplan uno de estos dos requisitos:

1) ser mayor de 65 años o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia

2) si la vivienda que se vende es la vivienda habitual y se reinvierten las plusvalías en la compra de otra vivienda habitual de mayor valor

en este último caso, se deben reinvertir tanto el dinero abonado en la primera vivienda como las plusvalías en un plazo máximo de 2 años

nota: los cálculos son aproximados porque están hechos con la última tabla de coeficientes publicada por hacienda, válida para 2009. para un piso que se venda en 2010 deberían emplearse la tabla de coeficientes de 20010