¿cómo saber si el precio de una vivienda es adecuado?

Martes, 3 noviembre 07:58 / publicado por dmontero@idealista
conoce cómo saber si la casa es cara o barata

mucha gente opina que el precio de tal casa es alto o bajo o que aquella casa es cara o barata. sin embargo, para opinar con criterio y razones objetivas bastaría con seguir unos simples razonamientos aceptados de forma unánime por los analistas de otras inversiones: como el per (price earnings ratio o relación entre el beneficio y el precio)

este cálculo es muy utilizado en análisis bursátil para saber si una empresa cotiza a un precio atractivo o no. para ello, simplemente se divide la capitalización de la empresa entre sus beneficios. por ejemplo, si telefónica tiene una capitalización de 90.000 millones y gana 7.500 millones de euros al año, se dice que su per es 12 veces (resultado de dividir ambas cifras)

otra forma de ver ese dato es que necesitaríamos 12 años de beneficios para obtener el precio pagado por una empresa o inversión. en general, un per menor de 15 es atractivo y uno de más de 20 es elevado. no obstante, aquí ya entra el criterio de cada uno, ya que para unos una inversión que genere un 5% bruto anual es poco y para otros será suficiente

en el caso de una vivienda se puede hacer el mismo cálculo poniendo sobre la mesa el precio de venta y lo que podría obtenerse por la vía del alquiler. así, si tenemos una vivienda con un precio de venta de 300.000 euros que se puede alquilar por 600 euros al mes (7.200 euros al año), calculamos que su per es 42 veces. a priori, el piso sería caro. el mismo cálculo sirve para los vendedores, que podrán saber si venden o no a buen precio su vivienda viendo el per al que están vendiendo

en el pico de la burbuja el per máximo fue de 33 (muy caro comprar), pero actualmente encontramos datos más modestos. En concreto, en idealista.com hay 633 viviendas que se venden y se alquilan a la vez. la media es de 28 veces, aunque dentro de esa media hay casas con per cercano a 80 y otras con un ratio cercano a 10 veces. en general, españa tiene uno de los per más altos del mundo siendo para madrid capital y barcelona capital de 27 veces

otra forma de ver el mismo dato es la rentabilidad que alguien que comprara esa casa obtendría por alquilar esa vivienda. con los datos anteriores (7.200 euros de alquiler al año y 300.000 euros de venta) tendríamos una rentabilidad anual del 2,5%, inferior a la de muchos depósitos bancarios o bonos del estado. este indicador también nos indica que la vivienda es cara (o el alquiler barato, según se mire). madrid y barcelona, con per de 27 veces, estarían ofreciendo una rentabilidad bruta anual del 3,7%



país/ciudad per rentabilidad anual
egipto, el cairo 8 veces 12,0%
perú, lima 10 veces 10,1%
argentina, buenos aires 11 veces 8,9%
holanda, amsterdam 15 veces 6,6%
japón, tokio 18 veces 5,7%
brasil, san paolo 15 veces 6,6%
canadá, toronto 15 veces 6,5%
alemania, berlín 20 veces 5,1%
italia, roma 20 veces 5,0%
francia, parís 26 veces 3,9%
eeuu, new york 27 veces 3,8%
españa, barcelona 27 veces 3,7%
españa, madrid 27 veces 3,7%
reino unido, londres 29 veces 3,5%
mónaco, mónaco 68 veces 1,5%