PREGUNTA PLANTEADA:

La casa está alquilada desde hace unos 16 años (tal vez más), y siempre pagamos los recibos a la propietaria. Pagamos luz, agua, e incluso ibi. Lamentablemente esa señora (vivía fuera del país) ha fallecido y nadie reclamó esa casa. Que ocurrirá con la casa? Se puede escriturar a mi favor al cabo de unos años?

RESPUESTAS SELECCIONADAS:

· Si continúa poseyéndola/usándola sin pagar rentas y pacíficamente, es decir sin que nadie le reclame rentas, puede adquirirla por usucapión. PHOLMO


· Dice el artículo 1949 del Código civil que no se puede adquirir la propiedad por el paso del tiempo cuando ya hay un título inscrito en el Registro de la Propiedad, excepto en virtud de otro título igualmente inscrito, en cuyo caso el tiempo necesario para adquirir la propiedad por el paso del tiempo empieza a contar desde la inscripción del segundo título. Como es obligado suponer que la casa ya está inscrita a favor de su propietario, por muy muerto que esté, el arrendatario tendría que incurrir en delito, inventarse un título que necesariamente será falso, ya que el arrendamiento no sirve para adquirir la propiedad por el paso del tiempo según los artículos 1942 y 447 del CC, luego tendría que conseguir que el registrador califique favorablemente el título falso y lo inscriba. Solo entonces empezaría a contar el tiempo sin que nadie reclame nada. Difícil, si no quimérico, y en todo caso ilegal. JUAN

· A Juan simplemente recordarle con el mayor respeto que se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, por lo tanto si el actual inquilino deja de pagar rentas y continúa en la casa al final prescribirá a su favor la propiedad. pholmo

· Pholmo hace bien recordando la existencia de la usucapión extraordinaria del artículo 1959 Código civil, que ciertamente es posible, por lo que agradezco la corrección. Sin embargo, cuando hay un título por el que se transmite la posesión, contrato de arrendamiento, la usucapión se complica porque requiere inexcusablemente que la posesión, además de pública, pacífica y no interrumpida, haya sido "en concepto de dueño" (arts. 447 y 1941 del CC), que no es un concepto puramente subjetivo o de intención. Como repite el Tribunal supremo, el poseedor por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en concepto de arrendatario y pasar al concepto de dueño. El que pretenda adquirir la propiedad tendría que destruir la presunción legal del art. 436 CC de que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, arrendamiento en este caso. Si añadimos la existencia de un título de propiedad anterior inscrito, contra el que va a chocar frontalmente la pretensión del arrendatario, la complicación para usucapir se hace extraordinaria, con la presunción del art. 38 de la Ley hipotecaria de que el titular registral de un inmueble tiene su posesión, y la necesidad de entablar demanda de cancelación de la inscripción del titular registral, exigida por el mismo art. 38 LH, es decir, una llamada a la contradicción y a que despierten y defiendan su derecho los titulares dormidos. No obstante las dificultades, si realmente el titular registral hace total abandono de su derecho de propiedad, puede otro adquirirlo. JUAN