¿Quién paga los daños ocasionados al ascensor por un inquilino?

Fuente: http://www.enalquiler.com/


¿Quién paga los daños ocasionados al ascensor por un inquilino?
Un inquilino le dio una patada a las puertas del ascensor y bloqueó las puertas, por este motivo el servicio técnico del ascensor nos pasó un recibo extra de 70 euro, quisiera saber ¿a quién se lo tenemos que reclamar si al inquilino o al casero?

Respuesta:

• Hacen bien los arrendadores en rechazar la responsabilidad por los daños ocasionados por los arrendatarios, pues no faltan argumentos jurídicos a su favor. De hecho hay un gran número de sentencias que sostienen la falta de responsabilidad extracontractual de los artículos 1902 y 1903 del CC por la inexistencia de relación de dependencia entre propietario y arrendatario.

Pero, sin perjuicio del profundo debate existente acerca de esas normas y la incertidumbre que aportan sus múltiples interpretaciones, la responsabilidad del arrendador hay que medirla no solo desde la perspectiva de las obligaciones que nacen de la culpa o negligencia, sino de las que nacen de la ley (arts. 1089 y 1090 del CC).

He de admitir que tampoco en la Ley de propiedad horizontal encontramos paz, pues esa ley sufrió en 1999 una importante modificación que la reestructuró en buena parte, y que suprimió una frase de la anterior redacción del artículo 9, dando alas a los que defienden la falta de responsabilidad del propietario por los daños causados por el inquilino. Decía literalmente el artículo 9.6 de la LPH en vigor hasta 1999 que era obligación del propietario "observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan", norma que desde esa fecha se encuentra en el apartado g) del mismo artículo 9 con la siguiente redacción: "observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados".

Como se ve, a las infracciones se le han añadido los daños pero se ha suprimido "por el que ocupe el piso". Ahí toman argumento los que sostienen la falta de responsabilidad del arrendador. La nueva redacción quizá debería haber dicho "... infracciones cometidas y de los daños causados por el que ocupe su piso o local" (todas las referencias a piso se transformaron en piso o local) Pero ¿era indispensable o podía ser evitada tanta expresión? Nuevamente los caseros están de enhorabuena porque el artículo 1090 del CC dice que las obligaciones que nacen de la ley no se presumen y que solo son exigibles las expresamente determinadas.

Finalmente también parecen jugar en favor de los caseros los artículos 21.1 de la Lau y 1563 del CC, que establecen la responsabilidad del arrendatario cuando el daño se ha causado por su culpa. Pero no se discute la responsabilidad del arrendatario, sino la del propietario ante la comunidad de propietarios, que se mantiene como obligación nacida de la Ley de propiedad horizontal, cuyo artículo 3, tras reconocer que cada propietario puede libremente disponer de su derecho y transmitir su disfrute, por ejemplo mediante arrendamiento, deja claro que no puede separar entre la propiedad exclusiva de su piso y la copropiedad de lo común, y añade que la transmisión del disfrute no afecta a sus obligaciones derivadas de este régimen de propiedad, estableciendo una responsabilidad que abarca todas las obligaciones del propietario, sin necesidad de ir repitiéndolas a lo largo de la ley, por lo que la supresión de una repetición no suprime la responsabilidad. También dice en el art. 7.2 que el propietario y el ocupante del piso o local no pueden desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que resulten dañosas para la finca, añadiendo que la comunidad habrá de dirigir la demanda contra el propietario y contra el ocupante de la vivienda o local. Por su parte el art. 9.1 incluye entre las obligaciones de cada propietario (ya hemos visto en el artículo 3 que el arrendamiento no modifica estas obligaciones) la de "respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos", y la de "observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados".

Como única conclusión puedo decir que ante daños causados en la propiedad común por el arrendatario tan mal haría el perjudicado que no reclamase al propietario como el propietario que no intentase excluir su responsabilidad, entendiendo que la prueba de los hechos y la causalidad en la producción del daño será determinante y, por último, recordar que las obligaciones civiles que nacen de delito o falta no se generan sin ser condenado penalmente o estar en alguna de las excepcionales circunstancias que establecen los artículos 116 y siguientes del Código penal.