Alquiler de habitaciones: también desgravan

Si el huésped es menor de 35 años y su sueldo supera el IPREM, las rentas obtenidas por el arrendamiento se deducen al 100%


"Se alquila habitación soleada en piso céntrico para compartir con una pareja y con derecho a cocina. Precio: 200 euros negociables". Éste es uno de los miles de anuncios que se publican a diario en los portales inmobiliarios de Internet. El cuarto de los trastos, la habitación de invitados o la de los hijos que se han independizado son una solución improvisada para obtener unos ingresos extras que alivian la maltrecha economía doméstica de muchas familias. Esta práctica es conocida en nuestro país, ya que proliferó en los años cuarenta con las casas de pupilos como su mayor exponente. La bonanza económica había condenado esta opción al olvido, pero se ha recuperado y ya no es exclusiva de universitarios o inmigrantes. Trabajadores mileuristas, recién divorciados, e incluso familias enteras, se refugian en esta fórmula. Sin embargo, desde el punto de vista fiscal, ¿cómo afecta a los propietarios ingresar estas rentas?

La edad del huésped influye

El alquiler de habitaciones se ha disparado con la crisis. Abundan las ofertas y las personas interesadas en apostar por esta fórmula. Las dudas de los propietarios sobre cómo llevarla a cabo no son pocas. Los primeros temores asaltan cuando se reflexiona sobre cómo organizar la convivencia en el hogar. Es habitual que los huéspedes tengan derecho a utilizar su habitación, además del salón, la cocina, la terraza y, por supuesto, el baño. Formalizar la relación entre arrendador y huésped en un contrato por escrito es otra de las dudas. ¿Pero qué hay de la fiscalidad de esta práctica? Es un aspecto en el que muchos propietarios no reparan.

A efectos fiscales, haya o no contrato de arrendamiento, las rentas que se ingresen por tener alquilada una habitación se deben declarar, como aconseja Rubén Gimeno, director del Servicio de Estudios del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF). Estas rentas tributan de dos formas diferentes en la declaración anual del IRPF. El aspecto que determina que se haga de una manera u otra es la edad del huésped. Si el inquilino tiene entre 18 y 35 años, trabaja y recibe un salario neto superior al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que para este año es de 6.326,86 euros al año o 527,24 euros al mes, el propietario puede deducirse el 100% de las rentas obtenidas al alquilar una habitación. El efecto en su declaración del IRPF es como si no las hubiera tenido. En cambio, si el huésped no reúne esas condiciones, el propietario sólo debe declarar la mitad del dinero ingresado porque disfruta de una deducción del 50%.

En la mayoría de los casos, esta opción de alojamiento se formaliza sin contrato y sin que las rentas que se obtienen sean declaradas. No es un comportamiento aconsejable, ya que si Hacienda lo descubre obliga al infractor a tributar por el 100% del dinero conseguido por el alquiler.

Documentación acreditativa
El alquiler de habitaciones está excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se rige por el Código Civil
El artículo 23 de la Ley del IRPF recoge que el inquilino debe presentar al arrendador un documento en el que confirme su edad, para que pueda deducirse el 100% de los ingresos del alquiler. En estos casos, es habitual que sea el propietario quien elabore la comunicación y el huésped, quien la firme tras revisarlo. El arrendador tiene que presentarla, junto con el resto de documentación necesaria, en el momento de realizar la declaración del IRPF. Los datos que se tienen que incluir son los siguientes:

Nombre, apellidos, domicilio fiscal y número de identificación fiscal del huésped.
Referencia catastral, o en su defecto, dirección completa del inmueble arrendado.
Reconocimiento de tener una edad comprendida entre 18 y 35 años durante todo el período impositivo anterior.
Manifestación de haber obtenido unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al IPREM.
Fecha y firma del arrendatario.
Identificación de la persona destinataria de la comunicación, en este caso, del propietario del piso.
¿Cuánto pagan los huéspedes?
Un total de 252 euros. Ésa es la cifra que, según la Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda (ARRENTA), se corresponde con el precio medio de una habitación alquilada durante el pasado mes de agosto en nuestro país. Por zonas, Madrid es el lugar más caro junto a País Vasco, Barcelona y Baleares, donde el arrendamiento de una habitación cuesta de media 374 euros. En el otro extremo, Orense, Zamora, Lugo y Huelva son las ciudades más baratas para alquilar un cuarto. La renta ronda en estas zonas los 150 euros.

No se rige por la LAU
Al igual que las viviendas que emplean los porteros o conserjes de un edificio, y las de propiedad militar, el alquiler de habitaciones está excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tanto si la vivienda en la que se arriendan los cuartos es la habitual de los propietarios, como si no, la relación entre arrendador y huésped se rige por el Código Civil y por la voluntad de las partes. Es una opción de alojamiento que, de forma mayoritaria, se realiza entre particulares y sin un correspondiente contrato, una práctica que genera riesgos. Sin un documento que recoja el acuerdo, el propietario queda desamparado ante malos pagadores de rentas y el inquilino, al no constar por contrato el depósito realizado, puede tener problemas para recuperar su fianza cuando llegue el momento de abandonar la habitación.

La periodicidad del pago del alquiler determina las posibles renovaciones del contrato una vez cumplida la duración pactada
Es imprescindible redactar un contrato en el que queden plasmadas por escrito todas las condiciones. El documento debe incluir los datos del arrendador, el nombre del arrendatario, el domicilio de la vivienda, la habitación o habitaciones que se alquilan y una descripción del mobiliario del que dispone. Además, el documento debe dejar claro cuáles son las estancias o servicios que el huésped compartirá, la duración del contrato, el precio del arrendamiento, la forma y la periodicidad del pago.

Es un dato importante porque, al ser un contrato que se rige por el Código Civil, la frecuencia de abono de las rentas determina las posibles renovaciones del contrato una vez cumplida la duración pactada. Esto quiere decir que si el alquiler se paga por meses, se renovará cada mes hasta que alguna de las dos partes lo dé por concluido.

Antes de poner en alquiler una habitación
Para mayores garantías, conviene elaborar un contrato en el que la relación entre propietario y huésped quede formalizada por escrito. Además de los datos de identificación de ambas partes, en el documento debe constar que el contrato se rige por el Código Civil y no por la LAU. Antes de firmarlo, la dos partes deben acordar el precio del alquiler, los gastos extras, si los hubiera, el periodo de vigencia del contrato y la frecuencia del pago del alquiler. Aunque la ley fije que la periodicidad del pago de la renta determina las renovaciones del contrato, no está de más pactarlo por escrito o llegar a un acuerdo con plazos de renovación diferentes. El tiempo de antelación para avisar a la otra parte en caso de dejar la habitación se debe pactar antes de formalizar la relación. Hay que organizar la convivencia: normas sobre limpieza, turnos, uso de lugares comunes, ruido, mascotas, si se admiten visitas que se queden a dormir, etc.