Cómo desgravar por la compra de una vivienda

Las deducciones por la adquisición de una casa deben valorarse para que la factura fiscal resulte más beneficiosa

La compra de vivienda es una de las principales posibilidades que tienen los contribuyentes españoles para desgravar en su declaración del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPR). Una rebaja que, en general, no se limita al año en el que se realiza la compra, sino que se extiende mientras se paga la hipoteca. Se puede desgravar durante 20 ó 25 años, según la legislación actual. La mayoría de los contribuyentes conoce esta posibilidad, pero no todos saben con detalle su alcance real. ¿Cuáles son las principales dudas que se plantean?

La desgravación por la compra de una vivienda tan sólo es posible cuando ésta es el domicilio habitual del contribuyente. En ningún caso se contempla con una segunda vivienda. Además, para obtener esta condición, el hogar debe ser ocupado de forma efectiva en un plazo máximo de un año a partir del momento de la adquisición, y durante un periodo mínimo de tres años. Esta etapa puede ser menor en una serie de casos, siempre que se justifiquen ante la Administración.

Se entenderá que la vivienda tiene el carácter de habitual cuando, pese a no haber transcurrido el plazo estipulado, el contribuyente fallezca. También cuando concurran otras circunstancias que exijan el cambio de domicilio, tales como la celebración de una boda, las separaciones matrimoniales, los traslados laborales, la obtención del primer empleo o un cambio de trabajo. Una última circunstancia es que la casa anterior resulte inadecuada como consecuencia de la discapacidad del contribuyente, de su cónyuge o de un pariente (hasta el tercer grado) que conviva con él.

Sólo se puede desgravar por la compra de la vivienda que constituye la residencia habitual del contribuyente
A efectos de la deducción, también se consideran vivienda habitual los siguientes espacios:

Las plazas de garaje adquiridas con la vivienda, con un máximo de dos, siempre y cuando se encuentren en el mismo edificio o complejo inmobiliario y se entreguen en el mismo momento que la casa. Deben haberse comprado en el mismo acto y ser usadas por el contribuyente (no es posible si se alquilan o ceden a una tercera persona).
Los anexos o cualquier otro elemento ajeno a la vivienda (trasteros, jardines, parques, piscinas, instalaciones deportivas), siempre que se adquieran a la vez que ésta.
Modalidades de deducción
En la práctica, hay cuatro modalidades para beneficiarse: la adquisición o rehabilitación de la vivienda, su construcción o ampliación, la inversión en una cuenta específica para comprarla y los gastos derivados de las obras o la instalación de mejoras para adecuarla a las necesidades de personas con discapacidad. Se puede desgravar por los siguientes conceptos:

Cantidades ingresadas en una cuenta vivienda.
Pagos al vendedor, constructor o promotor de la vivienda. No hay que olvidar indicar el NIF de estos en la declaración de Hacienda.
Gastos e impuestos pagados al formalizar la escritura de compraventa: notaría, registro, IVA, ITP o Actos Jurídicos Documentados.
Gastos abonados por obras de construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda.
Recibos del préstamo y gastos de la escritura del crédito hipotecario.
Primas de seguros de vida e incendios cuya suscripción exige el banco al conceder la hipoteca.
Ayudas públicas concedidas al contribuyente para la adquisición de la vivienda habitual.
En ningún caso tienen la consideración de vivienda habitual:

Los gastos periódicos de conservación para mantener en buen estado los bienes materiales: pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
Los gastos de reparación o sustitución de elementos, tales como instalaciones de calefacción, ascensores, puertas de seguridad, etc.
Las mejoras en general.
Las plazas de garaje adquiridas con la vivienda que excedan de dos.
Las plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda habitual, cuando su adquisición se efectúe independientemente de ésta.
LAS RENTAS ALTAS NO PODRÁN DESGRAVARSE LA HIPOTECA
El pasado 12 de mayo el Gobierno anunció la puesta en marcha, a partir del 1 de enero de 2011, de una medida fiscal que impedirá a las rentas más altas desgravarse la hipoteca en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Hasta la citada fecha, la deducción vigente se aplicará a los nuevos compradores de vivienda, que mantendrán sus derechos con posterioridad, igual que quienes ya los disfrutan. A partir de 2011, el régimen actual regirá en su integridad para las rentas más bajas. Para quienes ingresen menos de 17.000 euros anuales, se mantendrá la deducción vigente, con un límite en la base deducible de 9.015 euros. En total, cerca del 50% de los asalariados aplicará la deducción. Para rentas superiores a 17.000 euros, ésta disminuirá de manera lineal hasta desaparecer, cuando lo declarado supere los 24.000 euros anuales.

Cantidades que se pueden deducir
El importe máximo de las inversiones con derecho a deducción en la compra de una vivienda es de 9.015 euros anuales. El exceso eventual en las cantidades invertidas no puede trasladarse al ejercicio siguiente. El porcentaje que se puede deducir es del 15% sobre la base de la desgravación, por lo que en la práctica la cantidad máxima para esta operación asciende a 1.352,25 euros. La única excepción a este límite de 9.015 euros se contempla cuando se realizan obras o instalaciones para adaptar la casa a las necesidades de una persona discapacitada. En este caso, el límite es de 12.020 euros anuales.

El importe máximo de las inversiones con derecho a deducción es de 12.020 euros si se realizan obras para adaptar la casa a las necesidades de personas discapacitadas
Respecto a las obras de rehabilitación, para que se puedan deducir en la Declaración de la Renta es necesario que cumplan alguno de los siguientes requisitos:

Tener por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas, cubiertas u otras partes análogas. No obstante, para desgravar estas obras han de tener un coste global superior al 25% del precio de compra de la casa.
Una segunda posibilidad es que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación. Las condiciones están recogidas en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, que aprueba el Plan Estatal 2005-2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda o en algunos de los reales decretos anteriores que regulan esta misma materia.
Construcción y ampliación de la vivienda habitual
La construcción de la futura vivienda habitual también desgrava. Tienen derecho a deducción los contribuyentes que satisfagan los gastos derivados de la ejecución de las obras. También si entregan cantidades a cuenta al promotor, siempre que las obras finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión. No obstante, este periodo puede ampliarse, sin perder el derecho de la deducción, en los siguientes supuestos:

Cuando, por hallarse en situación de concurso, el promotor finalice las obras de construcción antes de transcurrir el plazo de cuatro años o no pudiera efectuar la entrega de las viviendas en el mismo plazo. En estos casos, quedaría ampliado a otros cuatro años, siempre que el contribuyente adjunte en la declaración los documentos que justifican las inversiones realizadas y las circunstancias que han motivado el incumplimiento.
Cuando se den circunstancias excepcionales que no puedan ser imputadas al contribuyente y tengan como consecuencia la paralización de las obras. El contribuyente puede solicitar a la Administración la ampliación del plazo de hasta cuatro años más. La solicitud debe gestionarse ante la delegación o administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria que le corresponda conforme a su domicilio fiscal. Para ello, cuenta con un plazo de 30 días a partir de la fecha en la que se incumple el plazo.
La entrega de cantidades a cuenta al promotor dan derecho a deducción, si las obras finalizan en menos de cuatro años
También se puede desgravar la ampliación de la vivienda habitual. Este concepto consiste en el aumento de la superficie habitable de la casa, mediante el cerramiento de una parte descubierta de la misma o por cualquier otro medio.

Deducción por ingresos en cuenta vivienda
Las cantidades depositadas en una cuenta vivienda durante un ejercicio fiscal también dan derecho a deducción si se cumplen varias condiciones:

Cada contribuyente sólo podrá mantener una cuenta vivienda, que deberá identificarse en la declaración del IRPF mediante el código cuenta cliente (CCC). Además, hay que indicar el titular y la fecha de apertura de la misma.
Los saldos de la cuenta deben dedicarse en exclusiva a la primera adquisición o construcción de la vivienda habitual del contribuyente o a la rehabilitación de la misma. No tienen derecho a deducción las cantidades depositadas por contribuyentes que ya sean, o hayan sido, propietarios de una vivienda habitual, salvo que el dinero se destine a obras de rehabilitación.
Los saldos de la cuenta han de materializarse en el plazo de cuatro años desde el momento de apertura de la misma.
Dos situaciones concretas
Cuando se ha sido propietario de una vivienda habitual, para deducir una segunda casa es necesario invertir en ésta, al menos, la misma cantidad de dinero que se haya deducido en la anterior. Además, si se vende la primera y se reinvierten las ganancias, la plusvalía está exenta de tributación.

Cuando el contribuyente adquiere la vivienda al contado, sólo podrá desgravarse en cada ejercicio el 15% sobre el límite de 9.015,18 euros, un máximo de 1.352 euros. Ante este tipo de situaciones, es recomendable negociar con el vendedor la posibilidad de realizar el pago en dos ejercicios fiscales distintos: el primero en el año que se realice la compra y el segundo, al año siguiente. De esta manera, es posible beneficiarse de la desgravación en dos ejercicios.