La Hipoteca Inversa no acaba de nacer

Finanzas personales
La hipoteca inversa no convence a los mayores
Los escollos residen en la escasa promoción de las entidades y en el desconocimiento de los clientes.
Gonzalo García
Madrid.- Suele pensarse en la jubilación como un plácido periodo de relax. Nada más lejos de la realidad. En un país como España, donde la utilización de los fondos y de los planes de pensiones como fuente de futuros recursos es muy baja, y donde la renta otorgada por el Estado es de las más bajas de Europa, los jubilados pasan a menudo dificultades para llegar a fin de mes.
En cambio, el 87% de los españoles mayores de 65 años son propietarios de una vivienda, según datos de la asociación Edad y Vida. Pero el inmobiliario es un activo de muy poca liquidez. Un problema para muchos mayores que no pueden vivir con holgura pese a poseer algo tan valioso como una casa. La llamada hipoteca inversa permite resolver este problema y, a priori, debería contar en España con una inmensa demanda. Y, sin embargo, en su breve historia en este país no termina de despegar. ¿Por qué?
La hipoteca inversa es, como su propio nombre indica, como una hipoteca pero al revés: el cliente no solicita un crédito para financiar la compra de una vivienda, sino que obtiene un préstamo de la entidad financiera aportando su casa como garantía, y recibe el dinero en cuotas mensuales. Es decir: el banco o caja paga al cliente —siempre con una edad mínima de 65 años— una cuota mensual en función del valor de su vivienda. El producto está destinado a las personas mayores que cuentan con un inmueble como principal factor de riqueza pero no disponen de suficiente dinero en liquidez.

Condiciones para el éxito
El mercado español parece ofrecer todas las condiciones para el éxito: una población muy envejecida, y que seguirá así —según un estudio de la Comisión Europea, el 36% de los españoles tendrán más de 65 años en 2050—, y donde la mayoría tiene un piso en propiedad. El informe La riqueza inmobiliaria, ¿un cajero automático para la tercera edad?, de la Obra Social La Caixa, que recomienda este producto como medio de conseguir liquidez mediante la propiedad inmobiliaria, recuerda que el 92% de las familias que tienen entre 65 y 75 años tienen un piso adquirido con un valor medio de 180.300 euros. Y otro estudio, de la Universidad de Barcelona, sostiene que el 44% de los españoles, de entre 50 y 64 años, estaría dispuesto a contratar un producto de este tipo cuando llegue a la jubilación.
Y, pese a todo, no puede decirse que la comercialización de hipotecas inversas haya logrado una gran popularidad. Ni la Asociación Española de Banca, ni la Ceca, ni el Ine, ni el Banco de España ni la Asociación Hipotecaria tienen cifras sobre la evolución de este producto, pero la inmensa mayoría de los 21 bancos y cajas que lo venden coinciden en que su contratación es “absolutamente residual”, como afirman en el Banco Sabadell. “Es como el Guadiana: pasan muchos meses sin que nadie se interese por él y de pronto llegan decenas de personas pidiendo información sobre este producto. Y luego vuelve a desaparecer. La verdad es que lo solicita poca gente”, explican en Ibercaja. En Caja Duero han dejado de comercializarlo hace unos meses y en Caja Madrid ni siquiera lo empezaron a vender. Dos ejemplos más del poco interés que suscita. “No tiene prácticamente demanda”, confirman en el Banco Santander, donde sólo las realizan “a petición del cliente” y reconocen que no las promocionan especialmente.
Pese a todo, varias entidades confían en el futuro del producto “Las entidades no tienen interés en comercializarlo de forma masiva porque tienen la incertidumbre de no saber cuándo van a recuperar el dinero prestado”, señala Ángel Rodríguez-Carreño, consejero delegado de la consultora financiera Óptima Previsiones, que asesora sobre este producto. “Y si no se oferta, no hay demanda, porque la gente no sabe que existe. Este producto es el gran desconocido”, asegura. Casi el 60% de los encuestados en el estudio de la Obra Social La Caixa afirma ignorar en qué consiste.
Martín López, un experto que realiza labores de asesoría y consultoría en el mercado de las hipotecas, apunta que la crisis inmobiliaria y la caída del precio de la vivienda explican parte de su fracaso. “La cantidad mensual que ofrecen los bancos, que se calcula según el valor de tasación de la vivienda, ya no les parece aceptable a muchos clientes, por la bajada de la valoración de los pisos”, comenta. Rodríguez-Carreño, por el contrario, señala que la crisis inmobiliaria también ha tenido un efecto positivo sobre este producto: “Hay muchas personas mayores que llevan dos años intentando vender su casa y no lo consiguen. En su lugar, en vez de malvenderla en tiempos de crisis, contratan una hipoteca inversa”.
Ejemplos optimistas
Pero hay firmas que se muestran optimistas sobre el futuro de estas hipotecas. En Caixa Sabadell, han realizado 200 operaciones de su Pensión Vivienda en tres años y medio, “con lo que podemos decir que la aceptación del producto ha sido muy alta”, dicen. “Es un producto financiero que está en su fase inicial de implantación, pero creemos que su crecimiento será importante en los próximos años”, comentan. En BBVA destacan que “desde el inicio de la comercialización de la Hipoteca Bienestar, en octubre de 2007, hemos recibido cerca de 6.000 solicitudes de simulación personalizada”.
Caixa Terrassa es posiblemente la caja más activa en este producto. Pioneros en su venta, han superado los 2.500 clientes. “Hemos tenido fe en este producto, complejo y caro de poner en marcha”, afirman en la entidad, donde creen que “las nuevas generaciones, más preocupadas por la calidad de vida, las popularizarán”. Y en Óptima Previsión subrayan que “es el mejor producto que hemos vendido nunca”.
Los datos de la Obra Social La Caixa reflejan un aumento de este mercado del 137% entre 2006 y 2007, de 1.600 a 3.800 contrataciones. Más de la mitad de las operaciones se llevaron a cabo en Cataluña. Según Caixa Terrassa, la renta mensual media que se obtiene con esta fórmula es actualmente de unos 860 euros, y la media de edad de los clientes es de 78 años.
En cualquier caso, las cifras de contratación se encuentran a años luz de los mercados anglosajones, de donde proceden las hipotecas inversas. Y es que en un país donde el 25% de los habitantes están hipotecados para 15 años, uno de cada tres hipotecados tiene dificultades para pagar las cuotas dentro del plazo y el 77% destina a este pago más del 40% de su sueldo, puede que la palabra hipoteca no sea la más agradable de escuchar cuando se alcanza la vejez.
¿Qué son las hipotecas inversas?
1.- Un crédito garantizado por la hipoteca de una viviendaSegún la ley, se llama hipoteca inversa al “préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble”. El cliente debe tener más de 65 años o estar afectado de una severa dependencia, y puede cobrar el importe en pagos periódicos o de una sola vez. La renta que se recibe puede contratarse de modo temporal o vitalicio, aunque en este segundo caso el importe que se recibe es menor.
2.- Los herederos deben cancelar el préstamo pagando la deuda La entidad financiera sólo puede exigir el pago de la deuda cuando fallezca el cliente. En ese momento, los herederos pueden cancelar el préstamo abonando el dinero recibido más los intereses, y siguen siendo propietarios, o pueden vender la casa para pagar la deuda. Si no quieren o no pueden, la entidad se hace con la vivienda, y si tras su venta queda deuda, sólo puede cobrar hasta donde lleguen los bienes de la herencia.
3.- Un producto nacido en el mercado anglosajón La hipoteca inversa nació en Gran Bretaña en 1965 y llegó a EEUU en 1989, aunque el producto no ganó popularidad hasta principios de los años 90. Óptima Previsión afirma que el producto “ha demostrado ser un refugio en tiempos de crisis” en estos mercados. La National Reverse Mortgage Lenders Association concedió en su último año fiscal una cifra récord de 13.049 hipotecas inversas.
4.- La inesperada importancia de las segundas residencias En principio, la ley sólo contemplaba la concesión de estas hipotecas para la vivienda habitual del solicitante. Pero el Senado, en su revisión del texto, abrió la posibilidad de contratarlas para la segunda vivienda. Los expertos del sector señalan que una parte muy importante de las hipotecas inversas que se comercializan se realiza sobre segundas viviendas, ante la dificultad que muchas personas mayores están teniendo para vender estos inmuebles debido a la crisis.
“Un gran potencial para generar beneficios tanto económicos como sociales”
“Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida”. Así introduce la hipoteca inversa la Ley 41/2007 del 7 de diciembre que regula este nuevo producto.
El texto elogia las características de la hipoteca inversa por su “gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales”. “La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar”, dice el documento.
Los expertos en el producto explican que la ley debe aún ser desarrollada en algunos aspectos, como por ejemplo en la obligación que tienen las entidades de suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes “Es algo fundamental para salvaguardar los intereses de la persona mayor”, sostiene Rodríguez-Carreño.
Los herederos del cliente pueden verse afectados por caída del precio de la vivienda
Entre 2000 y 2007, los precios de la vivienda subieron un 133%, desde los 893 euros por metro cuadrado a los 2.085, según cifras de la Asociación Hipotecaria Española.
Pero el estallido de la crisis y de la burbuja inmobiliaria española empezó a reducir el valor de los inmuebles por primera vez en 15 años: un 3,7% el año pasado y un 8,6% según los datos oficiales del segundo trimestre de 2009, aunque en el mercado sostienen que las estadísticas no reflejan la caída real en el precio de los pisos, y que ésta supera ya el 20%. La caída de julio, del 9,2% con respecto a ese mes en 2008, refleja que el desplome ha empezado a moderarse.
Algunas entidades y expertos indican que la caída del precio de la vivienda puede haber perjudicado a la venta de las hipotecas inversas. Cuando el cliente que ha contratado este producto fallece, los herederos deben hacer frente al pago del préstamo, más los intereses, lo que en muchas ocasiones se hace mediante la venta del inmueble. En un mercado con los precios al alza, los herederos saldan la deuda y aún ganan dinero. En un mercado a la baja y donde vender una casa ya no es tan sencillo, esta posibilidad no está tan clara.
TRIBUNA
Obtener liquidez de la vivienda
Josep JorgeDirector de Jubilarse en Casa
Más de una veintena de cajas de ahorros, bancos y compañías aseguradoras ofrecen productos de hipoteca inversa en España desde 2007, un número que se incrementará en los próximos meses a tenor del boom del llamado mercado senior, el nuevo filón dorado español para las entidades financieras.
La hipoteca inversa es un producto financiero que ha madurado de forma distinta según la sociedad y economía que lo ha acogido. En España, se pensó que se destinaría a asegurar un complemento de pensión hasta el fallecimiento del titular. Actualmente, este uso estructural se ve eclipsado por necesidades coyunturales, económicas e inmobiliarias. Una gran mayoría de ciudadanos busca en la hipoteca inversa el medio que les permita disponer de liquidez inmobiliaria. Esto es: recibir una parte del valor de su vivienda en un solo pago o en pagos mensuales durante una serie limitada de años.
Hasta la aparición de las hipotecas inversas, esta liquidez se obtenía fundamentalmente con la venta de la vivienda. Hoy por hoy, este mercado inmobiliario es prácticamente ilíquido, o bien determina unos precios de transacción no aceptables para el vendedor, con lo que la decisión de ganar tiempo para llevar a cabo una venta en mejores condiciones se convierte en un aspecto fundamental para preservar el valor patrimonial. Este tiempo se consigue mediante la contratación de una hipoteca inversa, que avanza parte del valor de la vivienda para atender necesidades inmediatas sin tener que desprenderse precipitadamente del bien. Hemos de tener en cuenta que los actuales valores de tasación permiten disponer de una revalorización muy considerable de la vivienda sobre su precio de adquisición original.
Debido al persistente deterioro del mercado laboral y a la reducción de ingresos que afecta a miles de autónomos y pequeños empresarios, los procesos de reestructuración de deuda están siendo fomentados desde las propias entidades acreedoras. En este contexto, este producto se utiliza para lograr liquidez a corto plazo con la aportación de nuevas garantías (viviendas no hipotecadas o con hipotecas residuales) en el marco de las llamadas herencias avanzadas: padres que ayudan hoy a sus hijos adelantándoles parte del valor de la vivienda que recibirán en herencia.
La hipoteca inversa y su uso chocan con una buena parte de la cultura tradicional española, tanto sociológica como económica, como pasó en su momento con la introducción del crédito hipotecario para la adquisición de viviendas, hace más de 30 años. A pesar de ello, actualmente se contratan del orden de 800 mensuales, cifra que dobla las contrataciones de 2008. Muchos imponen sus visiones particulares para fijar a otros los usos morales de la hipoteca inversa. Pero si nuestros mayores estiman que les conviene utilizar en vida su patrimonio, más que legarlo a sus herederos, ¿quién puede limitarles esta decisión soberana?